URBANISMO Y DERECHO

La ruina de un edificio o edificación

2011-12-30T10:44:00.000+01:00

El estado de ruina es un estado de hecho, constitutivo de una degradación definitiva de un inmueble que impide continuar con su uso. La constatación de dicho estado se verifica en un momento determinado por lo que las sentencias que se dicten desestimando la pretensión de ruina no tienen el efecto de cosa juzgada, pudiendo intentarse de nuevo si las condiciones de la edificación han evolucionado a peor.

Otra cuestión que debemos tener en cuenta es que la declaración de ruina es de carácter objetivo, lo que significa que procede independientemente de cuales han sido sus causas, aun cuando la deficiencia sea imputable a la negligencia o desidia del propietario del edificio.

La regulación de la ruina de un edificio en España varía según contemplemos la Legislación de ámbito nacional o la de las Comunidades Autónomas.

La regulación estatal se contiene en la Ley del Suelo de 1.976 y en el Reglamento de Gestión Urbanística y es de aplicación supletoria para los aspectos que no estén regulados en la legislación autonómica. Contempla los siguientes estados de ruina:

- Ruina Técnica, que procede cuando es necesario acudir a medios extraordinarios para la reparación del edificio.

- Ruina Económica, que procede cuando el coste de reparación sea superior al 50 % del valor actual del edificio.

- Ruina Urbanística, que se da cuando el edificio está fuera de ordenación y es preciso realizar en él obras que van más allá de la simple higiene, ornato y conservación.

- Ruina inminente, que es cuando existe urgencia y peligro para las personas y bienes lo que aconseja el desalojo inmediato del edificio y su demolición.

- Ruina parcial, que es cuando por la propia configuración del inmueble puede declararse solo la ruina de partes del mismo.

- Ruina del Patrimonio histórico-artístico, que es la que afecta a un inmueble protegido, debiendo tener en cuenta que para su declaración se deberá contar con las distintas administraciones implicadas, es decir, con el Estado Central, con la correspondiente Comunidad Autónoma y con el Ayuntamiento.

La regulación autonómica es distinta dependiendo de cada Comunidad. En general han reducido el número de estados de ruina, siendo el denominador común la ruina económica y la inminente. También suelen regular la urbanística. Las diferencias se plantean a la hora de definir lo que es ruina económica ya que el criterio no es uniforme. Así, algunas legislaciones autonómicas dicen que procede cuando supere el deber normal de conservación, lo que exige saber cómo se define este deber en cada una de las Comunidades o, como la de Madrid, dicen que procederá cuando el valor de reparación supere en el 50 % el valor de reposición, contradiciendo con ello a la legislación estatal que se refiere al valor actual del edificio para cuya obtención habrá que aplicar los correspondientes índices correctores al valor de reposición.

Pedro Pablo Fernández Grau

Abogado. Coleg. 43.197 ICAM

www.grauasociados.com

Juicio de Desahucio. Nueva regulación conforme a la Ley 37/2.011 de entrada en vigor el 31 de octubre de 2011.

2011-10-21T14:20:00.001+02:00

La Ley 37/2.011 ha modificado la regulación del juicio de desahucio simplificando sus trámites, de forma que cabe la posibilidad de que se acuerde el desahucio sin la celebración de juicio.

Ahora el artículo 440 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en sus apartados 3 y 4 establece que una vez presentada la demanda el Secretario Judicial requerirá al inquilino para que en el plazo de 10 días:

- desaloje el inmueble.

- Pague al arrendador.

- En el caso de que considere que no debe pagar alegue las razones que tiene para ello.

En el caso de que pague en el plazo indicado se archivará el procedimiento. Igualmente en el caso de que desaloje la vivienda. Solamente tendrá lugar la celebración del juicio si el inquilino se opone al pago.

Sin en el plazo de 10 días el inquilino ni paga ni se opone, el Secretario Judicial dictará Decreto acordando el lanzamiento y para llevarlo a cabo será suficiente una mera solicitud del propietario.

La fecha del juicio y la del lanzamiento y la de la notificación de la sentencia, para el caso de que se celebrara juicio, le serán notificadas al inquilino en el momento de hacerle el requerimiento.

La principal novedad está en que si el inquilino no se opone al pago, indicando sus razones, o no paga en el plazo de 10 días, o pagando lo hubiera hecho ya en otro procedimiento por impago de rentas anteriores, el Secretario Judicial dictará decreto acordando el desahucio bastando una mera solicitud del arrendador para que se lleve a cabo el lanzamiento en la fecha fijada.

Pedro Pablo Fernández Grau

Abogado. Coleg. 43.197

www.grauasociados.com

Desheredación de hijos y descendientes por causa de maltrato de obra o injuria. Requisitos para desheredar y consecuencias de la anulación de la cláusula testamentaria que lo estableciera.

2011-10-13T19:50:00.000+02:00

El Código Civil dice que es justa causa para desheredar a hijos y descendientes el haber recibido de éstos maltrato de obra o haber sido injuriado gravemente de palabra.

Lo primero que se debe tener en cuenta es que la desheredación hay que expresarla en el testamento indicándose la causa concreta por la que se adopta dicha decisión, siendo recomendable que se haga referencia al artículo del Código Civil que contiene el motivo, que en este caso sería el 853.2ª. La jurisprudencia no exige que por el testador se indique con detalle los hechos que dan lugar a la causa de la desheredación. Y esto es así, porque independientemente de lo que se exprese en el testamento cuando el desheredado lo impugna serán el resto de herederos los que tendrán que acreditar que la causa de desheredación era cierta. No obstante, no es conveniente que se haga referencia a los hechos de una forma vaga y general que impida que puedan identificarse mínimamente porque en este caso la cláusula será anulada.

Es muy habitual que el testador decida desheredar a un determinado descendiente por el hecho de que éste haya cortado voluntariamente cualquier tipo de relación con su progenitor. Pero esto, por sí mismo, los Tribunales no lo consideran encuadrado en la causa de desheredación que estamos tratando ya que entienden que pudiera ser una actitud reprochable moralmente pero que tiene una nula trascendencia jurídica, incluso en caso de falta de visitas en períodos de enfermedad del testador.

Los Tribunales han establecido que las causas de desheredación contenidas en el Código Civil deben interpretarse con carácter restrictivo y que por tanto no pueden extenderse a hechos que no estén expresamente contemplados. De ahí que se reserve esta causa de desheredación para los casos en los que quede claramente acreditado el maltrato o la injuria.

En cuanto a la prueba, una vez que es impugnado el testamento por el desheredado, corresponde al resto de herederos acreditar que la causa de desheredación era cierta. En caso contrario, la cláusula en la que se desherede al heredero será anulada.

La anulación de dicha cláusula supondrá que el desheredado sólo tendrá derecho a la parte correspondiente del tercio de legítima estricta para el supuesto de que concurriera con otros herederos legales. Pero en el supuesto de que no existieran más herederos forzosos entonces tendría derecho a la legítima larga, es decir, al tercio de legítima estricta más el tercio de mejora.

Pedro Pablo Fernández Grau

Abogado. Coleg. ICAM 43.197

Grau Asociados – Abogados

www.grauasociados.com

Cuando el arrendador es usufructuario y fallece, ¿quien está legitimado para reclamar rentas devengadas durante el arrendamiento?

2011-09-07T19:42:00.003+02:00

Cuando el arrendador es usufructuario y fallece, se extingue el usufructo pero se puede plantear la duda de qué sucede si existen rentas adeudadas al momento del fallecimiento ¿A quién les corresponde reclamarlas: a los herederos del usufructuario o al nudo propietario?

A la vista de la ley aplicable ( artículos 473, 474, 480, 513.1 Código Civil, entre otros), la respuesta es clara: la reclamación correspondería en todo caso a los herederos del usufructuario dado que el contrato de arrendamiento otorga al arrendador el derecho a la percepción de las rentas, no así al nudo propietario que ostenta la condición de tercera persona frente al contrato , de modo que el nudo propietario no tiene ningún derecho a la percepción de las rentas devengadas durante la vigencia del contrato.

Con respecto a este asunto resulta de aplicación el artículo 659 Código Civil que establece que las rentas devengadas durante el arrendamiento constituyen un crédito del arrendador transmisible mortis causa, por lo que se integra en su herencia y se transmite a sus herederos.

Port último decir que para el caso de que el arrendamiento continuara por cualquier causa (en contra de lo que establece el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos) el nuevo arrendador, el nudo propietario, sólo adquiere el derecho a cobrar las rentas devengadas después del deceso del usufructuario, no las anteriores que, por todo lo expuesto anteriormente, corresponden a los herederos del usufructuario.

Elena Fernández Centeno

Abogada ICAM: 87.713

Terrazas a nivel: ¿Elemento común o privativo?

2011-07-15T20:05:00.001+02:00

Las terrazas a nivel son aquellas que constituyen parte de la cubierta del edificio y a la que solo se accede a través de un piso o local privativo. Por tanto, nos encontramos ante un elemento que, por una parte, al ser cubierta del edificio, puede considerarse como común, pero al ser sólo accesible a través de un espacio privativo surge la duda de si es o pudiera ser privativo.

Es una cuestión que da lugar a innumerables controversias en las Comunidades de Propietarios a la hora de determinar a quien le corresponde el pago de los gastos de mantenimiento y reparación de dichas terrazas a nivel. Aunque su naturaleza, común o privativa, no tiene por qué ser definitiva para establecer a quién corresponde correr con el coste de su reparación y mantenimiento, sí que es un presupuesto básico a tener en cuenta.

El artículo 396 del Código Civil establece un listado de elementos del edificio que deben considerarse elementos comunes. Este listado no es cerrado por lo que pueden considerarse comunes otros elementos que no se encuentren contemplados en el mismo y, por el contrario, pueden considerarse privativos elementos que en dicho listado se definen como comunes. Para determinar qué elementos pudieran ser privativos, a pesar de que el Código Civil los considere comunes, es preciso tener en cuenta que éstos lo pueden ser por naturaleza o por destino. Los primeros serán todos aquellos imprescindibles para la existencia del edificio y necesarios para su uso normal. En esta categoría están el suelo, las cimentaciones, los muros, las escaleras, el portal, etc. Los segundos, los que son por destino, son aquellos que si bien, en un principio, se consideran comunes, puede llevarse a cabo su desafectación para considerarlos privativos sin que ello suponga un perjuicio para la Comunidad. En esta categoría nos encontramos el suelo de los patios interiores, el suelo que se destina para jardín de los pisos bajos y, entre otros más, las denominadas terrazas a nivel o cubiertas de parte del edificio.

Por tanto, las terrazas a nivel, en principio, tienen que considerarse elementos comunes de la categoría de destino o accesorios, lo que supone que pueden desafectarse y pasar a ser elementos privativos.

La forma de convertir las terrazas a nivel en elementos privativos, si la comunidad ya está constituida, pasará necesariamente por un acuerdo unánime de todos los copropietarios. Pero lo normal es que esa desafectación se lleve a cabo por el constructor del edificio en el título constitutivo, incluyendo las terrazas en la descripción de los pisos que tienen acceso a las mismas. De esta forma, dichas terrazas deberán considerarse elementos privativos aunque constituyan parte de la cubierta del edificio, lo que no significa que tengan que sufragar todos los gastos de mantenimiento y conservación los propietarios de los pisos o locales que los tienen atribuidos como anejos, para lo cual habrá que estar a cada situación concreta.

Pedro Pablo Fernández Grau

Abogado. Colegiado de Madrid nº 43.197

www.grauasociados.com

Repercusión de los gastos de servicios y suministros en contratos de arrendamiento anteriores al 9 de mayo de 1.985

2011-07-11T19:50:00.000+02:00

Según la Disposición Transitoria Segunda, apartado 10.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994( en adelante LAU), el arrendador puede repercutir al arrendatario el importe íntegro de los servicios y suministros ( siempre y cuando sean utilizados y aprovechados por el arrendatario, debiendo excluirse aquellos que no pueda usar o le beneficien) salvo que las partes hubieran pactado expresamente lo contrario; es decir, si las partes hubieran previsto que estos gastos fueran por cuenta del arrendador, éste habrá de hacerse cargo de los mismos durante la vigencia del contrato de alquiler.

Así lo estableció la Sentencia de 23 de enero de 2.001 dictada por la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13ª, en la que se condena al arrendador-propietario al pago del agua y luz consumida por el arrendatario-inquilino por existir un documento adjunto al contrato de arrendamiento en el se pactó que “ el agua y la luz serán abonadas por el arrendador del piso”.

En el mismo sentido se pronuncia la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo que recientemente, el pasado 5 de febrero de 2.010, dictó una Sentencia en la que se dice que el arrendador podrá repercutir al arrendatario el importe íntegro de los servicios y suministros que autoriza el apartado 10.5 letra C de la LAU, salvo que exista pacto expreso entre las partes que los ponga a cargo del arrendador, y siempre al margen de la renta actualizada que podrá llevarse a cabo conforme a la citada ley ( regla 8ª del apartado 11, letra D de la Disposición Transitoria Segunda)

Por último, para que sea declarada procedente la reclamación realizada por el arrendador al arrendatario , no existiendo pacto en contrario, es necesario que el importe de los gastos correspondientes a servicios y suministros esté debidamente justificado, tal y como se establece en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid Sección 21ª de fecha 15 de abril de 2.008.

Elena Fernández Centeno

Abogada

Colegiado nº 87.713 de Madrid

www.grauasociados.com

Transferencias de Aprovechamiento Urbanístico.

2011-07-05T12:55:00.000+02:00

Es una técnica de equidistribución para realizar transferencia de aprovechamiento desde los solares que tienen exceso del mismo hacia los que lo tienen deficitario. Hay que distinguir entre el aprovechamiento objetivo, que es la cantidad de metros cuadrados de construcción de destino privado cuya materialización permite el planeamiento, del aprovechamiento subjetivo, que viene determinado por la cantidad de metros cuadrados edificables que expresan el contenido urbanístico lucrativo del derecho de propiedad de un terreno, al que su dueño tiene derecho sufragando el coste de las obras de urbanización que le correspondan. Entre ambos se puede producir un desajuste consistente en la diferencia positiva o negativa que resulte de restar del aprovechamiento objetivo de un terreno el aprovechamiento subjetivo que corresponde a la propiedad del mismo. Para resolver estas disfunciones surgió la técnica de las Transferencias de Aprovechamiento.

La legalidad de las Transferencias de Aprovechamiento se declaró por el Tribunal Supremo en 1.981 al decidir sobre los recursos interpuestos contra los Planes Generales de Ibi y Petrel y fue introducida la técnica de forma clara por el Real Decreto Legislativo 1/1.992, que fue anulado por el Tribunal Constitucional, por lo que ha quedado en manos de las Comunidades Autónomas su regulación, aunque no todas lo hacen.

La transferencias de aprovechamiento tienen su razón de ser en actuaciones asistemáticas y siempre que exista aprovechamiento tipo, y se configuran como operaciones reparcelatorias cuya finalizad es hacer posible el reparto de cargas y beneficios del planeamiento, el ajuste entre los aprovechamientos susceptibles de apropiación y los reales permitidos por la ordenación urbanística y la obtención de terrenos destinados a viales, zonas verdes, espacios libres públicos y demás dotaciones de carácter público o privado.

Pedro Pablo Fernández Grau

Abogado

Colegiado nº 43.197 de Madrid

www.grauasociados.com

Los locales y bajos deben contribuir al gasto de instalación del ascensor aunque estatutariamente se les exima de los gastos de conservación, limpieza y alumbrado del portal y escaleras.

2011-07-04T19:51:00.000+02:00

El Tribunal Supremo, en su sentencia de 20 de octubre de 2.010, ha establecido que los propietarios de los locales y bajos que los estatutos eximen del pago de los gastos de portal y escalera, tendrán que contribuir a los de instalación del ascensor.

Esa obligatoriedad surgirá en el supuesto de que la instalación del ascensor sea necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, ya que esto redunda en el beneficio de todos y cada uno de los propietarios del inmueble aunque no utilicen el ascensor, ya que incrementa no solo el valor de los pisos y apartamentos que va a utilizarlo, sino también el de la finca en su conjunto, por lo que, según el Tribunal, resultaría abusivo que la contribución a su pago no tuviera que ser asumida por todos los vecinos.

Conforme a dicha doctrina establece que las cláusulas que eximen del deber de contribuir a los gastos de portal y escalera a los bajos y locales que se contienen en los estatutos, deben interpretarse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los servicios, como el ascensor, en los casos en los que son necesarios par la adecuada habitabilidad del inmueble.

Pedro Pablo Fernández Grau

Abogado

Colegiado nº 43.197 de Madrid

www.grauasociados.com

Instalación de ascensor en la propiedad de un vecino

2011-01-20T19:41:00.000+01:00

La Ley de Propiedad Horizontal establece las obligaciones de cada propietario y expresamente entre ellas las siguientes:

- Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares.

- Contribuir con arreglo a su cuota al adecuado sostenimiento del inmueble.

- Respetar las instalaciones generales, mantener en buen estado de conservación su propio piso e instalaciones privativas.

- Consentir en su piso o local las servidumbre imprescindibles requeridas por la creación de servicios comunes del interés general.

- Permitir en el piso o local las servidumbres imprescindibles requeridas por la creación de servicios comunes de interés general.

Esta última obligación se pone especialmente de manifiesto con la instalación de ascensores en fincas que de origen no incorporaban este elemento. En muchas ocasiones se hace necesario para instalar los equipos del ascensor ocupar espacios que son propiedad de otros vecinos.

Esta situación habitualmente se produce por la necesidad de utilizar parte de trasteros o locales comerciales para la instalación de fosos o maquinaria del ascensor, en estos casos existe la posibilidad de establecer una servidumbre sobre el espacio necesario para su instalación aunque este espacio sea propiedad exclusiva de un vecino.

Para ello se ha de cumplir:

- Que la comunidad ponga de manifiesto la necesidad de la instalación del ascensor, acreditando por los técnicos instaladores que no existe otra posibilidad que la ocupación de la superficie propia de un vecino.

- Que la superficie ocupada no haga inservible para su uso el elemento privativo del propietario afectado.

Quiere decir que en el caso de un local o trastero parcialmente ocupado por la instalación del ascensor, este espacio pueda continuar utilizándose como antes y no quede inservible por la ocupación de parte de su superficie. Si así fuera el vecino podría oponerse justificadamente a la constitución de la servidumbre sobre su propiedad.

- Que le vecino afectado conozca la decisión y sea indemnizado por la superficie que va ha ceder a través de la servidumbre que se va a constituir sobre su propiedad.

H. Luis Oliván.
Abogado
http://www.grauasociados.com/

Aval a primer requerimiento o primera demanda.

2011-01-13T19:57:00.000+01:00

En las operaciones inmobiliarias, tales como permutas, aportaciones, compraventas con precio aplazado, etc, es habitual que se garantice el cumplimiento de las obligaciones del constructor o promotor mediante un aval bancario a primer requerimiento o a primera demanda.

Estos avales no están regulados en la Ley aunque ha sido aceptada su validez por el Tribunal Supremo al amparo del principio de autonomía de la voluntad. La nota principal que los caracteriza es que no son accesorios de la obligación principal que garantizan por el contrario a la fianza, es decir, que el avalista se obliga directamente frente al acreedor y no puede oponerle ninguna excepción al pago que tenga su base en el contrato que garantiza el aval. Esto significa que el avalista, generalmente una entidad bancaria, tiene que proceder al pago desde el momento en el que el acreedor le requiere. Se ha llegado a decir por la Jurisprudencia que primero es preciso pagar y luego pleitear si se considera que el acreedor no tenía derecho a reclamar el pago.

No obstante la anterior característica, es preciso examinar con detenimiento la redacción del aval ya que la Jurisprudencia sí admite la posibilidad de que el avalista se oponga al pago pero solo por razones que se deriven de la propia garantía. Es habitual que en la redacción del aval se indique que el avalista responderá del pago al primer requerimiento del acreedor pero cuando, por ejemplo, acredite y justifique el importe que reclama en virtud del contrato principal que se garantizaba. En este caso, cabría la posibilidad de oponerse el pago si el acreedor no cumple con el requisito establecido en la propia garantía.

La recomendación de este Despacho es que antes de formalizar un contrato garantizado, se examine y estudie el aval que se va a ofrecer como garantía ya que si lo que dice el mismo no se ajusta a la voluntad de las partes -lo que suele ocurrir con frecuencia-, existe una alta probabilidad de que se acaben enfrentando en un pleito.

Pedro Pablo Fernández Grau

Abogado.

http://www.grausociados.com/

Reversión de un bien expropiado

2011-01-10T19:55:00.000+01:00

Es muy importante, para los derechos de los expropiados, la doctrina que sienta el Tribunal Supremo en sus sentencias de 2 de febrero de 2.010 y 22 de septiembre de 2.010, ya que decreta procedente la reversión de bienes que fueron expropiados para un determinado fin y, posteriormente, se han destinado a otro fin de utilidad pública distinto, sin que la Administración haya procedido a desafectar el bien del fin que justificó la expropiación y la afectación al nuevo destino de utilidad pública.

La Sentencia de 22 de septiembre de 2.010 trata de un caso en el que en el año 1.951 fueron expropiadas dos fincas por el antiguo Ministerio del Aire para llevar a cabo obras de carácter militar. Estos terrenos fueron cedidos en 1.998 a Aena a través de un convenio que ésta firmó con el Ministerio de Defensa, no siendo finalmente destinados a los usos militares para los que fueron expropiados, sino a usos civiles del Aeropuerto de Barcelona. El Tribunal Supremo concede la reversión a los propietarios al considerar que no se han destinado a los usos de utilidad pública que justificaron la expropiación.

Esto abre la posibilidad a que los propietarios de bienes expropiados puedan solicitar la reversión cuando no se hayan destinado a los fines para los que lo fueron, aunque se hayan destinados a otros fines aparentemente de utilidad pública.

Pedro Pablo Fernández Grau

Abogado

Grau Asociados – Abogados.

http://www.grauasociados.com/

Repercusión del coste de las obras en contratos de arrendamiento posteriores a 1 de julio de 1.964 y anteriores al 31 de diciembre de 2.004.

2010-12-09T19:48:00.001+01:00

El Tribunal Supremo ha dictado una novedosa sentencia de fecha 21 de mayo de 2.009 en la que establece que, a pesar de las Disposiciones Segunda y Tercera de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, no es posible repercutir el coste de las obras en los contratos de arrendamiento posteriores a 1 de julio de 1.964 a los que sea de aplicación la anterior Ley de Arrendamientos.

Se exceptúan los casos en los que las partes en el contrato hubieran pactado la posibilidad de la repercusión de dichos gastos. A parte del debate jurídico que está provocando dicha sentencia, tiene unas indudables consecuencias prácticas en relación a los contratos de arrendamiento a los que se refiere.

Así, a partir de dicha sentencia, cualquier demanda judicial que vaya encaminada a reclamar del inquilino el coste de las reparaciones en la vivienda, si el contrato es posterior al 1 de julio de 1.964 y anterior al 31 de diciembre de 1.994 y nada se ha pactado, será difícil, por no decir que imposible, obtener una sentencia condenatoria del inquilino, ya que la Jurisprudencia del Tribunal Supremo vincula a los Juzgados y Audiencias Provinciales.

Otra consecuencia práctica será que en los casos que se estén repercutiendo las obras, y no medie sentencia judicial condenando al inquilino a su pago, el arrendatario podrá negarse a pagar dicha repercusión por ser ilegal conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo. En el caso de que hubiera pacto entre las partes posterior a la entrada en vigor de la nueva Ley, habrá que examinar cada caso en concreto ya que podría ser de aplicación la también reciente Jurisprudencia del Tribunal Supremo, establecida en su sentencia de 28 de septiembre de 2.009, que niega eficacia vinculante como acto propio al dictado con error.

Pedro Pablo Fernández Grau

Abogado

Grau Asociados – Abogados

http://www.grauasociados.com/

El Urbanismo en España: 17 Leyes distintas.

2010-11-15T21:04:00.001+01:00

El Tribunal Constitucional a través de su sentencia 61/1.997, de 20 de marzo, a juicio de muchos urbanistas, ha introducido un caos en el Ordenamiento Urbanístico Español. Por distintos y prestigiosos juristas ha recibido profundas críticas ya que le culpan de la desconcertante situación de descontrol en la que se encuentra el Urbanismo en España. El efecto práctico de la sentencia ha sido el nacimiento de 17 Leyes de Urbanismo fruto del reconocimiento de una competencia exclusiva de las Comunidades Autónomas en la materia. Esto ha llevado a una fragmentación del sistema jurídico español que es calificada de absurda e injustificable por algunos autores.

Las 17 leyes que han nacido a consecuencia de la sentencia del Tribunal Constitucional son, entre sí, asistemáticas, contradictorias y no producen ningún efecto positivo en la población, ya que facilitan que se rompa la unidad de mercado inmobiliario, con lo que se facilita la constitución de oligopolios locales y, posiblemente, la corrupción más abierta.

La práctica diaria del Despacho no indica que la existencia de la 17 Leyes urbanísticas está provocando un resquebrajamiento del Ordenamiento Jurídico y la producción de situaciones de absoluta desigualdad entre los españoles, dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que nos encontremos. A modo de ejemplo, uno de los efectos más perniciosos, a nuestro criterio, es que la resoluciones judiciales en materia urbanística no van a estar dotadas de unidad de criterio en todo el territorio nacional, ya que como es materia de las Comunidades Autónomas, los recursos nunca tendrán acceso al Tribunal Supremo, por lo que dependiendo de cada territorio nos encontraremos con interpretaciones distintas a situaciones iguales o semejantes.

Pedro Pablo Fernández Grau

Abogado

Grau Asociados – Abogados

http://www.grauasociados.com/

Supuestos indemnizatorios por alteración del planeamiento.

2010-11-04T18:44:00.001+01:00

La regulación de la indemnización a la que tiene derecho un propietario de un terreno cuando por alteración del planeamiento se le otorga una distinta ordenación con menor aprovechamiento urbanístico, debemos buscarla tanto en la legislación estatal como en la autonómica. No será fácil determinar, en primer lugar, si se tiene derecho a la indemnización por la alteración del planeamiento y, en segundo lugar, el importe de la misma.

La regulación es extensa y difícil de interpretar, por lo que la determinación del derecho a la indemnización exigirá un estudio profundo de las circunstancias concurrentes. Lo que sí podemos afirmar es que para tener derecho a la indemnización será necesario que la alteración del planeamiento se haya producido con anterioridad al transcurso de los plazos que vengan establecidos en el Plan para el desarrollo del suelo o que habiendo transcurrido no se haya podido llevar a cabo la ejecución del planeamiento por causa imputable al Ayuntamiento.

Si realmente se tiene derecho a la indemnización su valoración requiere determinar la reducción del aprovechamiento patrimonializado y no materializable con la nueva ordenación, debiéndose ajustar a los criterios de valoración urbanística que vienen fijados en la actual Ley del Suelo. El momento al que tiene que estar referida la valoración es la fecha en la que se aprueba la modificación del planeamiento.

Pedro Pablo Fernández Grau

Abogado

GRAU ASOCIADOS – ABOGADOS

http://www.grauasociados.com/

Criterios de clasificación del suelo urbano

2010-10-20T19:50:00.000+02:00

La clasificación del suelo como urbano tiene carácter reglado lo que significa que es preciso que cumpla ciertos criterios, y dentro de éstos determinados requisitos. Los criterios que deben tenerse en cuenta para estudiar si un suelo es urbano o no son dos: la transformación y la ubicación.

El criterio de la transformación supone considerar el estado inicial o natural del suelo así como las modificaciones que se hayan podido realizar o que deban realizarse para que pueda alcanzar la naturaleza de suelo urbano. Con arreglo a este criterio son urbanos los terrenos que en el momento de aprobarse el planeamiento general se encuentren ya transformados por contar con los servicios básicos de acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica. Pueden ser también urbanos, conforme a este criterio, los terrenos que no cuenten con los anteriores servicios pero que lleguen a tenerlos a través de la ejecución directa del planeamiento.

El criterio de la ubicación es con el que se considera urbano aquel terreno por razón de la consolidación de la edificación del área en el que se encuentra, independientemente de los servicios con los que cuente. Si el municipio tiene Plan General aprobado y en vigor, es preciso que la consolidación de la edificación llegue a los 2/3 del área en el que se encuentre el terreno. Si el municipio careciera de Plan General, se requiere que la consolidación alcance la mitad del área, además de ser preciso un proyecto de delimitación del suelo urbano.

Estos criterios y requisitos son desde los que hay que partir para empezar a estudiar si un suelo es urbano, ya que será preciso examinar cada caso en concreto al darse una casuística muy prolija, por lo que es aventurado, sin el necesario estudio y reflexión, afirmar a priori si un suelo puede ser merecedor de la clasificación de urbano.

Pedro Pablo Fernández Grau
Abogado.
GRAU ASOCIADOS – ABOGADOS
http://www.grauasociados.com/

Cuando la Administración prescinde total y absolutamente del procedimiento establecido: Es un ilícito administrativo o un ilícito penal (prevaricación).

2010-10-15T20:22:00.000+02:00

Cuando un cliente acude al despacho y nos expone el problema que tiene relación con una Administración Pública, al indicarle que en la tramitación del expediente se ha prescindido total y absolutamente del procedimiento y que por tanto la resolución que le afecta es nula de pleno derecho, siempre su reacción es que quiere querellarse contra el funcionario correspondiente por prevaricación. Esta posibilidad no siempre es posible, es más, raramente es viable la vía penal.

Hay que distinguir entre el ilícito administrativo y el ilícito penal. Primero, tenemos que tener en cuenta el principio de intervención mínima que rige la vía penal, de forma que será susceptible recurrir a ella cuando los hechos revistan una especial gravedad. Esto supone que, ante una irregularidad administrativa, quien debe decidir si la resolución es o no merecedora de una sanción de nulidad es la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, quedando excluida la Penal. Para comprobar si es posible acudir a la vía penal, lo primero que tenemos que comprobar es si el trámite que ha sido omitido y que supone el que la Administración haya prescindido total y absolutamente del procedimiento, es un trámite esencial del procedimiento o no. Por ejemplo, si se ha omitido una notificación no es un trámite esencial y sí lo será, en una ocupación de un bien inmueble, el no haber incoado el correspondiente expediente expropiatorio. Además, será preciso que la resolución administrativa se haya dictado por el funcionario o autoridad de forma arbitraria y a sabiendas de su injusticia, requisitos que se darán cuando la voluntad de éstos ha sido el único fundamento de la resolución y, además, es muy evidente que se ha ignorado el Ordenamiento Jurídico.

En definitiva, ante una irregularidad en la tramitación de un expediente administrativo, lo más seguro es que nos encontremos ante un caso de nulidad que podremos atacar a través de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, debiendo dejar para la Jurisdicción Penal los casos en los que es evidente la arbitrariedad y la injusticia de la resolución.

Pedro Pablo Fernández Grau

Abogado

GRAU ASOCIADOS – ABOGADOS

http://www.grauasociados.com/

Las situaciones básicas del suelo establecidas por la Ley del Suelo en vigor sustituyen en la legislación estatal la clasificación, categorización y calificación del suelo.

2010-10-05T20:10:00.000+02:00

La nueva Ley del Suelo crea con carácter novedoso lo que llama situación básica del suelo, desapareciendo de la legislación estatal la clasificación y categorización del suelo, eliminándose, en consecuencia, la distinción entre clases de suelo, es decir, urbano, urbanizable y no urbanizable, así como sus correspondientes categorías.

Esta novedad se introduce por la actual Ley del Suelo en aplicación de la doctrina constitucional que ha considerado que las competencias urbanísticas pertenecen exclusivamente a la Comunidades Autónomas, no pudiendo el Estado legislar al respecto, y como la clasificación, categorización y calificación del suelo son técnicas urbanística, desaparecen de la legislación estatal.

Las legislaciones urbanísticas de la Comunidades Autónomas no quedan afectadas por la nueva legislación estatal en cuanto a las clases y categorías del suelo, ya que al ser técnicas estrictamente urbanísticas tienen competencia para establecerlas. De hecho, aunque la doctrina científica considera aconsejable que desaparezca dicha técnica urbanística, la verdad es que en la actualidad la legislación de las distintas Comunidades Autónomas la mantiene. Esta situación, posiblemente, irá cambiando y las Comunidades Autónomas, en el ejercicio de su competencia urbanística, irán estableciendo nuevas técnicas urbanísticas que sustituyan a la clasificación y calificación del suelo.

Pedro Pablo Fernández Grau
Abogado
Grau Asociados – Abogados
http://www.grauasociados.com/

Distinción entre Estándares Urbanísticos y Normas de Aplicación Directa

2010-09-30T19:48:00.000+02:00

Los Estándares Urbanísticos son tímidamente introducidos en nuestro Ordenamiento Jurídico en la Ley del Suelo de 1.956, siendo la de 1.976 la que de una forma clara los estableció.

Pueden definirse como los parámetros urbanísticos que establece la Ley que deben necesariamente ser tenidos en cuenta por el Plan General, incurriendo en nulidad para el caso de que no lo haga. Son Estándares, por ejemplo, que la densidad media de viviendas no pueda ser superior a 75 viviendas por hectárea; que deban reservarse para centros culturales y docentes una proporción mínima de 10 m2 por vivienda..

Los Estándares no son de aplicación directa sino que es necesario que sean recogidos por el Plan General, por lo que sólo obligan al planificador. Si no son respetados por éste el Plan General habrá incurrido en nulidad.

Distintos de los Estándares son las Normas de Aplicación Directa que contienen las leyes del suelo, ya que independientemente de que sean recogidas o no por el Plan, tienen prevalencia sobre éste. Los Estándares son previsiones encaminadas a establecer la calidad de vida de los ciudadanos y que necesariamente tienen que respetar los Planes, mientras que las Normas de Aplicación Directa son directrices genéricas que se imponen al Plan aunque no las contenga. Son ejemplo de estas Normas la obligación de que las construcciones se deberán adaptar al entorno en el que se ubiquen.

El problema que se plantea es que la Normas de Aplicación Directa contienen conceptos jurídicos indeterminados que en caso de controversia deberá ser el Juez el que decida si se están cumpliendo o no, controlando así a la Administración, por lo que su aplicación debe ser muy motivada y sujeta a criterios restrictivos para evitar la intromisión del Poder Judicial en el ámbito de la actividad administrativa.

Pedro Pablo Fernández Grau

Abogado

Grau Asociados – Abogados

http://www.grauasociados.com/

Cese de actividades molestas en las Comunidades de Propietarios

2010-09-30T19:44:00.000+02:00

Dentro de una Comunidad de Propietarios puede ponerse de manifiesto el comportamiento molesto de algunos de sus copropietarios. Cuando este comportamiento tenga tal entidad que produzca una perturbación en la vida vecinal que no haya obligación de soportar, se puede plantear judicialmente una Acción de Cesación de las actividades molestas.

El procedimiento para exigir el cese de actividades molestas en el ámbito de la Comunidad necesita cumplir una serie de requisitos previos:

1º.- Que exista una perturbación con la entidad necesaria para causar molestias a lo vecinos.

2º.- Que la Comunidad requiera al vecino que produce las molestias para que cese en sus acciones.

3º.- Que después del requerimiento realizado continúe la actividad molesta.

4º.- Que la comunidad autorice a su Presidente para entablar la Acción Judicial de Cesación de las molestias.

Las molestias producidas a los vecinos pueden tener cualquier origen, desde una actividad doméstica de cualquier tipo, hasta una actividad comercial y en casos concretos, aunque la actividad se desarrolle con licencia o las perturbaciones estén dentro de los niveles permitidos administrativamente, pueden considerarse molestias que no deben ser soportadas.

Así la Audiencia Provincial de Madrid decretó el cese de la actividad de fabricación de pan por molestias a los vecinos, aun con licencia administrativa, al señalar que el cumplimiento de las formalidades administrativas para la instalación de un negocio, no afecta al hecho de que existan molestias para los vecinos.

De igual manera la Audiencia Provincial de Asturias reconoció, ante las molestias causadas por un reloj que daba las horas en horario nocturno, aun con un nivel sonoro inferior al nivel máximo administrativamente permitido, que la continuidad del sonido noche tras noche ha de calificarse como molesta.

Precisamente los problemas de ruido en una Comunidad no deben ser ignorados, ya que el tiempo corre a favor del vecino perturbador, por lo que aconsejamos que se proceda de manera inmediata a demandar al ruidoso. En nuestro despacho son muchos los casos que nos ha sido encomendados, por lo que si desean consultarnos al respecto, pueden ponerse en contacto con nosotros a través del correo electrónico abogados@grauasociados.com o en el teléfono 91 549 53 73.

H. Oliván

Abogado

Grau Asociados – Abogados

http://www.grauasociados.com/

Cerramiento de terrazas y áticos. Cómo actúan los Ayuntamientos y defensa legal ante los mismos

2010-09-24T10:37:00.002+02:00

Cuando el cerramiento de una terraza de un piso o de un ático es denunciado el Ayuntamiento correspondiente procederá a abrir dos expedientes:

- Un expediente de restauración de la legalidad urbanística.

- Un expediente sancionador.

Cada uno de los expedientes son distintos y su regulación legal, y por tanto, sus trámites y principios jurídicos por los que se regulan, es también distinta

El expediente para la restauración de la legalidad urbanística se inicia con un requerimiento al interesado para que en el plazo correspondiente solicite la oportuna licencia. Si en el plazo concedido no se solicita la licencia, se dictará la orden de demolición. El Ayuntamiento tiene un plazo para resolver el expediente, es decir, para dictar la orden de demolición, desde el inicio del mismo. En el caso de que no lo hiciera caducaría.

El expediente sancionador tiene como fin imponer una multa por la infracción urbanística cometida. Se inicia con posterioridad al anterior expediente ya que el Ayuntamiento espera a comprobar si se solicita o no licencia o si solicitada se deniega o no. En la defensa legal en este expediente se pueden alegar principios del derecho penal, tal como la presunción de inocencia. También está sometido a plazo de caducidad.

Es habitual en el despacho que nos lleguen los asuntos sobre cerramientos de terrazas y áticos cuando el interesado ya ha realizado diversas actuaciones ante la administración, algunas más acertadas que otras. Muchas veces, la actuación de los interesados ha perjudicado notablemente su defensa perdiéndose la oportunidad de obtener una resolución favorable a sus intereses.

Es muy importante que desde el primer momento se elija la mejor estrategia atendiendo a las particularidades de cada caso.

Pedro Pablo Fernández Grau

Abogado

GRAU ASOCIADOS –ABOGADOS

www.grauasociados.com

Clasificación del Suelo y Calificación del Suelo: distinción

2010-09-23T19:39:00.002+02:00

En la terminología popular es habitual adjetivar de calificado al suelo que por el Plan General del Municipio ha sido declarado apto para urbanizar. Sin embargo, es erróneo, ya que en la terminología urbanística, no se denomina calificado al suelo que antes era rústico, rural o no urbanizable y ahora es urbanizable, sino que se dice que es un suelo clasificado.

Por tanto, es necesario distinguir entre clasificación y calificación. La clasificación es la que determina cual es el régimen urbanístico en el que se divide el suelo, es decir, determina si es urbano, urbanizable o no urbanizable, estableciendo los derechos y deberes de sus propietarios. La calificación es la atribución de un uso determinado a las distintas clases de suelo, es decir, el suelo urbano puede estar destinado a viales, zonas verdes, equipamiento o tener el uso residencial, comercial, industrial, etc.

La clasificación y la calificación son términos diferentes aunque la primera es complementaria de la segunda ya que es la que determina a qué usos podemos destinar el suelo y, por tanto, nos dará el valor económico del mismo.

La nueva Ley del Suelo, aprobada por el Real Decreto Legislativo 2/2.008, ha renunciado a establecer las distintas clases del suelo ya que considera que la clasificación, a consecuencia de la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1.997, es una técnica urbanística competencia de las Comunidades Autónomas por lo que se limita a establecer las situaciones básicas del suelo que son el suelo rural y el urbanizado, dentro de cuyas categorías las Comunidades Autónomas podrán establecer las clasificaciones que estimen convenientes.

Pedro Pablo Fernández Grau

Abogado

GRAU ASOCIADOS – ABOGADOS

http://www.grauasociados.com/

Cerramiento de Terrazas. Todos los Propietarios tienen los mismos Derechos.

2010-09-20T19:47:00.000+02:00

Hacemos reseña de la sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias de 1 de julio de 2.009, que decide sobre un asunto que da lugar a disensiones en el seno de las Comunidades de Propietarios, como es el cerramiento de terrazas.

Es habitual en el Despacho recibir consultas por parte de Comunidades de Propietarios o de Propietarios, de si es posible impedir el cierre de una terraza o si es posible proceder al mismo. La primera pregunta que nos debemos hacer es si en el edificio se ha procedido ya al cierre de otras terrazas o si se ha autorizado, ya sea expresa o tácitamente. Si la respuesta es afirmativa no cabe la menor duda que existe un precedente que va a hacer muy difícil el éxito de una acción judicial encaminada a impedir el cierre de una terraza.

El asunto que resuelve la sentencia reseñada va un poco más allá, ya que se trata de una Comunidad en la que existen pisos que tienen incorporadas las terrazas como elementos propios, por lo que expresamente se indica en el título constitutivo que no son elementos comunes y áticos que, según su título constitutivo, tienen acceso exclusivo a la azotea que aunque se la mantiene como elemento común es de uso privativo de cada uno de los áticos. En esta situación, la Comunidad adopta un acuerdo que permite el cierre de las terrazas siempre que se ajusten a la misma estética, procediéndose al cierre de las mayorías de las terrazas del edificio en virtud de este acuerdo. El problema surge cuando la propietaria de uno de los áticos solicita el permiso para proceder al cierre de la azotea y le es denegado con el argumento, que esgrime la Comunidad, de que las azoteas son elementos comunes y que, por tanto, no puede procederse al cierre, al contrario de las terrazas de los pisos que si son parte integrante de los pisos y por tanto no son elementos comunes.

La sentencia da la razón a la propietaria del ático y dice que sí es posible el cierre de las azoteas de uso exclusivo de los áticos, a pesar de que son elementos comunes, ya que considera que si bien las terrazas de los pisos no son privativas, si lo son la fachada y la apariencia externa del edificio que resultan afectadas en cualquier caso, ya se cierren las terrazas de los pisos o de los áticos, y declara que el acuerdo implica un trato discriminatorio y gravoso, rayano en el abuso de derecho.

Pedro Pablo Fernández Grau

Abogado

Grau Asociados – Abogados

http://www.grauasociados.com/

Distinción entre Estándares Urbanísticos y Normas de Aplicación Directa.

2010-09-10T19:19:00.000+02:00

Los Estándares Urbanísticos son tímidamente introducidos en nuestro Ordenamiento Jurídico en la Ley del Suelo de 1.956, siendo la de 1.976 la que de una forma clara los estableció.

Pedro Pablo Fernández Grau

Abogado

Colegiado ICAM 43.197

GRAU ASOCIADOS - ABOGADOS

http://www.grauasociados.com/

¿Qué derechos tiene el propietario del suelo conforme a la nueva Ley del Suelo (Real Decreto Legislativo nº 2/2.008)?.

2010-09-10T19:15:00.000+02:00

Cuando terminé la carrera de Derecho, allá por el año 1.989, y empecé a ejercer la abogacía, me encontré con que la mayoría de los pequeños propietarios cuyos suelos habían sido clasificados e incluidos en una Unidad de Ejecución, veían con asombro e indignación cómo no podían construir lo que a ellos se le antojaba y cómo perdían, según su perspectiva, una parte importante de su suelo en cesiones para zonas dotacionales y calles que, para colmo, tenían también que costear. La consulta que se repetía sistemáticamente en el Despacho era si eso era legal ya que lo consideraban un atropello, percepción que aún hoy siguen teniendo algunos propietarios según comprobamos a diario. La razón de la pregunta debemos encontrarla en el primitivo concepto romano de la propiedad que está fuertemente arraigado en el común de la población, que es entendido como un derecho pleno a usar, disfrutar, enajenar, etc la cosa, es decir, que se somete entera y exclusivamente al dueño sin cortapisa alguna. Sin embargo, tal y como establece nuestro Código Civil, el derecho de propiedad que permite gozar y disponer de una cosa está limitado por lo establecido en la leyes. Al margen del embrionario urbanismo que se dio en el siglo XIX y principios del XX, la primera Ley en la materia en España es de 1.956 que estableció por primera vez los principios jurídicos del actual urbanismo y empezó a limitar, sin duda, el derecho de propiedad del suelo. Es a partir de la Constitución cuando se consagra claramente la sujeción del derecho de propiedad a las leyes, tanto estatales como autonómicas, debido a su función social.

La actual Ley del Suelo, al amparo de lo anteriores principios, pretende definir el estatuto de la propiedad del suelo estableciendo los derechos de los propietarios del mismo que son los siguientes:

1.- Derecho a la información.- Todo propietario tiene derecho a que se le informe por escrito del régimen y condiciones jurídicas aplicables a su finca.

2.- Derecho a la participación en la elaboración y gestión del planeamiento.- Es una obligación de cada Comunidad Autónoma, aunque no todas lo permiten en la misma forma y medida.

3.- Derecho a urbanizar.- Es la facultad de dotar a un terreno de los servicios e infraestructuras previstos por el planeamiento para que adquiera la condición de solar.

4.- Derecho al aprovechamiento urbanístico.- Que es el derecho a hacer suyo los usos e intensidades edificatorias que le corresponden a su terreno una vez descontados las cesiones correspondientes.

5.- Derecho a edificar.- Es decir, poder construir conforme a la ordenanza de aplicación al solar correspondiente.

En definitiva, todo suelo que es clasificado por el Plan como hábil para urbanizar, debe cumplir su función social revirtiendo a la colectividad las plusvalías a través de las cesiones que se establezcan.

Pedro Pablo Fernández Grau

Abogado

Colegiado ICAM 43.197

GRAU ASOCIADOS ABOGADOS

http://www.grauasociados.com/

La Discrecionalidad de la Administración en la Elaboración del Planeamiento

2010-07-30T18:58:00.002+02:00

La Administración tiene una amplia discrecionalidad a la hora de diseñar la ciudad, en definitiva, para elaborar el Plan Urbanístico. Y esto es así porque la labor de crear la ciudad responde más a criterios políticos que a técnicas jurídicas. Pero no obstante, no puede sustraerse esa actividad planificadora del control judicial, ya que esa potestad de la administración que le permite clasificar y calificar terrenos bajo criterios políticos y de oportunidad, son también, en algunas ocasiones, de carácter reglado o no son enteramente discrecionales.

Así, en cuanto a la clasificación del suelo, está pacíficamente admitido que será urbano el suelo que reúna las características para serlo y será no urbanizable de especial protección aquel que no sea apto para urbanizar por reunir determinadas características medioambientales.

Últimamente, a partir de la Estrategia Territorial Europea, han surgido nuevos criterios que limitan la discrecionalidad de las Administraciones Públicas a la hora de crear ciudad, y son los principios de sostenibilidad medioambiental y social, que recoge claramente nuestra Ley del Suelo de 2.008. La tendencia a partir de esta Ley es el diseño de un modelo de ciudad compacta que trata de eliminar los inconvenientes que se plantean en una urbanización dispersa, como son los altos costes energéticos, de construcción de infraestructuras y su mantenimiento, así como la prestación de servicios públicos. En cuanto a la sostenibilidad social, el planeamiento debe procurar la cohesión social, el acceso a una vivienda digna, a la igualdad de trato entre hombres y mujeres y a la accesibilidad universal.

En cualquier caso, en el ámbito del planeamiento, son de aplicación los límites generales de la discrecionalidad administrativa tal como el principio de racionalidad, que consiste en controlar si el planificador ha tenido en cuenta los factores relevantes y ha descartado los irrelevantes; el principio de igualdad que implica que un terreno tiene que ser clasificado igual que los de su entorno cuanto tengan las mismas características; el principio de interdicción de la arbitrariedad que prohíbe a la Administración tomar decisiones que no tengan una justificación suficiente; y, por último, el principio de proporcionalidad que supone que la Administración debe elegir la opción que sea menos lesiva de entre todas las posibles.

En definitiva, la Administración tiene una amplia libertad para establecer el planeamiento, pero debemos tener en cuenta que esta discrecionalidad no es absoluta y que sus decisiones pueden someterse al control judicial, para lo que es preciso que, para tener las mejores garantías de éxito, se interponga un recurso directo contra el acuerdo de aprobación del Plan cuando consideremos que no es acertado, ya que esperar a una impugnación indirecta del mismo añade unas dificultades procesales que es recomendable eludir a no ser que no nos quepa otra opción.

Pedro Pablo Fernández Grau

Abogado

Grau Asociados – Abogados

http://www.grauasociados.com/

Las Entidades Urbanísticas de Conservación.

2010-06-14T19:56:00.002+02:00

Últimamente nos están llegando al Despacho numerosas consultas en relación con la pretensión de muchos Ayuntamientos de constituir Entidades Urbanísticas de Conservación para el mantenimiento de las calles de urbanizaciones y polígonos industriales. Es una previsión que viene en el Reglamento de Gestión Urbanística y que han recogido la totalidad de las Leyes Urbanísticas de la distintas Comunidades Autónomas.

El presupuesto previo a su constitución es que tienen que estar previstas en las Normas Urbanísticas del Municipio, ya que si no fuera así el Ayuntamiento no podría obligar a su constitución. Prácticamente, la totalidad de los Planes Generales tienen esta previsión, pero es muy importante que se examine con detenimiento la redacción del texto ya que no siempre obligan a todas las urbanizaciones. En segundo lugar, es necesario que las obras de urbanización hayan sido debidamente recepcionadas por el Ayuntamiento, ya que nada hay que mantener si jurídicamente, o físicamente, no existen calles. Si aún no han sido recepcionadas deberán ser mantenidas por la Junta de Compensación. Por último, es necesario proceder a su constitución que bien puede consistir en la transformación de la Junta de Compensación o de forma independiente, sin que previamente haya existido dicha Junta.

Un problema que se está empezando a dar es que como en los años pasados, debido a la bonanza económica, los Ayuntamientos empezaron a mantener las calles por su cuenta sin obligar a la constitución de las Entidades de Conservación, pero ahora, debido a la crisis, están empezando a obligar a constituirlas, encontrándonos con que las calles, ya con varios años de servicio, se encuentran deterioradas, siendo necesario realizar un acta notarial del estado en el que se encuentran para que sea el Ayuntamiento el que proceda a su reparación y, a partir de este momento, proceder a su conservación. En otros casos, los antiguos promotores no llegaron a terminar todas las obras de urbanización sin que el Ayuntamiento haya puesto objeción alguna, por lo que será preciso que hacer constar esta circunstancia para que en un futuro no obliguen a terminar las obras a costa de la Entidad.

Otra de las modalidades que hemos detectado es que hay Ayuntamientos que establecen una tasa de mantenimiento de polígonos y urbanizaciones hasta que se forme la Entidad de Conservación. En este caso aconsejamos recurrir la aprobación de la tasa o cualquiera de sus concretos actos de aplicación ya que suele ser mucho más elevada que el coste real de mantenimiento.

En definitiva, son muchas las circunstancias que se pueden dar en la constitución de una Entidad Urbanística de Conservación, que es preciso estudiar particularizadamente a fin de que no se vulneren por la Administración los derechos de los propietarios de las urbanizaciones y polígonos.

Pedro Pablo Fernández Grau.

Abogado

http://www.grauasociados.com/

La Posible Prescripción de las Sanciones no Ejecutadas.

2010-06-04T14:03:00.002+02:00

Es muy habitual que la Administración si se le ha interpuesto recurso contra el expediente sancionador a la vez que contra la orden de demolición, no proceda a ejecutar el cobro de la sanción y permanezca inactiva durante todo el tiempo que dura el procedimiento judicial. En este caso, pudiera ser que le prescribiera la posibilidad de cobrar la sanción por el transcurso del plazo de prescripción desde el momento que pudo proceder a su cobro.

Establece la Ley de Procedimiento Administrativo Común que el plazo de prescripción de las sanciones comenzará a contarse desde el día siguiente a aquel en que adquiera firmeza la resolución por la que se interpone la sanción y que solo se interrumpirá dicho plazo cuando se inicie el procedimiento de ejecución con conocimiento del interesado, volviendo a transcurrir el plazo si el expediente está paralizado durante más de un mes.

La firmeza de la sanción, en vía administrativa, se produce desde la fecha en la que se dicta la resolución que la impone, por lo que, independientemente del recurso administrativo que pudiera interponerse, la sanción es ejecutiva y desde ese mismo momento empieza el plazo de prescripción para que la Administración pueda cobrarla.

En definitiva, es muy importante tener en cuenta estas consecuencias porque bien pudiera ocurrir que aunque en vía judicial no obtuviéramos una sentencia favorable a nuestros intereses, la Administración, por su dejadez y desidia, no pueda terminar cobrando la sanción.

Pedro Pablo Fernández Grau
Abogado.
http://www.grauasociados.com/

Discapacitados en las Comunidades de Propietarios

2010-06-02T11:06:00.001+02:00

Sin ser muy numerosas las consultas que se realizan al Despacho en asuntos relativos a las obras para permitir el acceso de los discapacitados a las Comunidades de Propietarios, sí que tienen una enorme importancia personal para los afectados ya que les limita grávemente su libertad cuando viven en una Comunidad que no es receptiva en relación a los derechos de los discapacitados.

Para evitar estas situaciones injustas existe legislación encaminada a evitarlas y que establece tres vías claramente diferenciadas.

1.- Se puede obligar a la Comunidad a consentir la realización de las obras, en los términos de la Ley 15/1.995, debiendo asumir los interesados el coste total de las obras.

2.- Se puede obligar a la Comunidad a realizar y costear las obras cuyo importe no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes en los términos del artículo 10.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que exceda de esta cantidad deberá ser abonada por el interesado.

3.- Se puede promover un acuerdo comunitario para que con las mayorías que procedan apruebe la realización de las obras, según se desprende de los artículos 11.3 y 17.1º de la Ley de Propiedad Horizontal. El coste será asumido íntegramente por la Comunidad.

Por otra parte, el perjudicado por una decisión arbitraria de su Comunidad podrá hacer valer los derechos que le vienen reconocidos en la Ley 51/2.003 de Igualdad de Oportunidades, no Discriminación y Accesibilidad Universal de las Personas con Discapacidad y proceder a denunciar administrativamente a dicha Comunidad al amparo de la Ley 49/2.007 que establece el Régimen de Infracciones y Sanciones en materia de Igualdad de Oportunidades.

Pedro Pablo Fernández Grau

Abogado

http://www.grauasociados.com/

Caducidad de los Expedientes de Disciplina Urbanística.

2010-06-01T19:57:00.001+02:00

La Administración, en los expedientes que ella misma inicia y que puedan producir efectos desfavorables al ciudadano, tiene que resolverlos en el plazo marcado por la Ley, caducando en el supuesto de que se exceda en el plazo establecido. Con carácter general se establece en la Ley de Procedimiento Administrativo Común que el plazo es de 6 meses en defecto de Ley que establezca otro distinto.

En Urbanismo, los plazos para resolver los expedientes relativos a Disciplina Urbanística vienen regulados en la legislación Autonómica, por lo que debemos remitirnos a la misma para determinar si un expediente ha caducado o no. El examen de la caducidad del expediente tiene una enorme importancia ya que es bastante habitual que a la Administración correspondiente se le pase el plazo con facilidad, debiendo ser alegada esta circunstancia, una vez apreciada, tanto en vía administrativa como en la judicial.

Una vez caducado el expediente, la Administración tiene la posibilidad de iniciar otro nuevo sobre los mismos hechos, siempre y cuando la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística no haya prescrito ya que la caducidad del expediente no produce la interrupción del plazo de prescripición.

Pedro Pablo Fernández Grau

Abogado.
http://www.grauasociados.com/

EL ARBITRAJE EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

2009-09-01T18:01:00.002+02:00

Es un hecho que el arbitraje, paulatinamente, se está utilizando con mayor frecuencia en la resolución de los conflictos de carácter civil. Entre las ventajas que esgrimen los defensores de esta figura está la rapidez en la que el árbitro o árbitros designados pueden dictar el laudo ya que nunca pueden excederse de seis meses, en contra de la tardanza que tiene la administración de justicia en la resolución de los pleitos civiles y que puede oscilar entre los dos y los nueve años. Al margen de que este planteamiento desde la perspectiva jurídica es simplista , lo cierto es que cada vez son más las consultas que nos realizan los clientes de si es posible acudir al arbitraje para la resolución de un conflicto en el seno de una Comunidad de Propietarios. La respuesta debe ser afirmativa.

Dice la Ley de Arbitraje que son susceptibles de arbitraje las controversias sobre materias de libre disposición conforme a derecho, es decir, las susceptibles de transacción, no siendo posible ésta, según el Código Civil, en cuestiones relativas al estado civil de las personas, ni sobre cuestiones matrimoniales ni sobre alimentos futuros. Por tanto, las relativas a la Propiedad Horizontal sí son susceptibles de ser sometidas al arbitraje. Bien es verdad que ha existido una tendencia a considerar que no todos los conflictos que surjan en una Comunidad de Vecinos pueden someterse al arbitraje ya que la Ley de Propiedad Horizontal se aplicará a todas la Comunidades en defecto de Estatutos, lo que deja margen para la autonomía de voluntad, excepto en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros, teniendo la Ley en estas cuestiones el carácter de derecho imperativo lo que induce a pesar que no son susceptibles de transacción y por tanto que están excluidas del arbitraje las controversias que surjan en relación con las mismas. Sin embargo, esto no es así ya que una cosa es la imperatividad de una norma y otra la disponibilidad de las consecuencias que de derivan de la misma. Es imperativo el que un piso tiene aparejadas unas zonas comunes que son indisponibles de forma separada, pero lo que es evidente es que sí pueden ser objeto de transacción, y por tanto de arbitraje, las controversias que surjan en relación a la utilización de esas zonas comunes.

Otro de los motivos que nos pueden inducir a evitar el arbitraje en las Comunidades de Propietarios es el hecho de que de forma expresa algunos artículos de la Ley de Propiedad Horizontal nos remiten al Juez para la resolución del conflicto. Para resolver esta cuestión la doctrina aplica el principio de la equivalencia jurisdiccional del arbitraje que se basa en el hecho de que la Ley de Arbitraje es plenamente constitucional por lo que no se causa indefensión porque una cuestión que una ley dice que deba someterse al Juez se resuelva a través del arbitraje.

Por último, para que los conflictos de las Comunidades de Propietarios puedan someterse al arbitraje es preciso que la cláusula arbitral está recogida en los Estatutos y que éstos estén debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad, no siendo válida la cláusula si solo se contiene en normas de régimen interior. Si la cláusula está debidamente inscrita entonces obligará a todos los copropietarios aunque no hayan intervenido en la redacción de los Estatutos y hayan adquirido el inmueble con posterioridad.

Pedro Pablo Fernández Grau
Abogado.

El problema de las plazas de aparcamiento dotacionales en el municipio de Madrid

2008-09-11T18:32:00.004+02:00

Es habitual la consulta que se nos hace sobre la posibilidad de cambiar el uso de aparcamiento que tienen algunos locales en Madrid. Normalmente, en dichos locales se ha venido desarrollando de forma habitual una actividad comercial que ha cesado y se ha solicitado una nueva licencia de actividad. La sorpresa llega cuando dicha licencia es denegada al amparo de que en dicho local, según consta en el proyecto de construcción originario, se preveía la existencia de plazas de garaje.

Según la doctrina establecida por el Tribunal Superior de Justicia de Madrid es posible desafectar el uso de aparcamiento de dichos locales siempre que se acredite que las plazas de garaje no cumplirían con los requisitos mínimos que se establecen en el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid del año 1.997, ya que considera que el Ayuntamiento no puede denegar el cambio de uso basando su decisión en preservar el uso dotacional de aparcamiento cuando este no puede llevarse a efecto por imposibilidades físicas.

Pedro Pablo Fernández Grau
Abogado

El Silencio Positivo en las licencias de construcción en la Comunidad de Madrid.

2008-09-10T14:46:00.002+02:00

El silencio positivo viene regulado en la Ley 30/1.992 que establece en su artículo 43 que en los procedimientos iniciados a solicitud del interesado, el vencimiento de plazo máximo sin haberse notificado resolución expresa permite considerar que la licencia ha sido estimada o desestimada por silencio administrativo según proceda.

En la Ley 9/2.001 del Suelo de la Comunidad de Madrid establece en su artículo 154 que se producirá el silencio positivo una vez transcurridos tres meses desde la presentación de la solicitud de la licencia o un mes desde el cumplimiento del requerimiento de subsanación de deficiencias, afirmación que debe precisarse en el sentido de que no podrán entenderse obtenidas las licencias que sean contrarias a la legalidad urbanística.

De lo anterior se deduce que la obtención de la licencia por silencio positivo no es automática sino que es preciso que lo que se pide no sea contrario a lo establecido en el ordenamiento legal urbanístico. Para acreditar esta circunstancia, la Sección 2ª del Tribunal Superior de Justicia de Madrid viene exigiendo que el Arquitecto autor del proyecto haya emitido un certificado, que no forme parte del proyecto, en el que afirme la conformidad de la obra a la ordenación urbanística aplicable, de acuerdo con el artículo 154.1ºb) de la Ley 9/2.001.

Por tanto, existirá la posibilidad de obtener el silencio positivo siempre que al proyecto con el que se pide la licencia de construcción se acompañe el certificado indicado. En caso contrario, según la doctrina del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, el silencio positivo no se producirá.

Pedro Pablo Fernández Grau

Abogado.

Situación, calificación y clasificación del suelo

2007-11-08T20:04:00.001+01:00

Con arreglo a la nueva Ley del Suelo (Ley 8/2007 de 28 de mayo), existen dos situaciones básicas del suelo el “suelo rural” y “suelo urbanizado”.

El “suelo rural” que será aquel que, por estar preservado de acuerdo con la legislación urbanística no puede ser urbanizado, pero también incluye al suelo que conforme al planeamiento urbanístico se permita su paso a la situación de suelo urbanizado, hasta que termine la correspondiente actuación de urbanización. Por su parte el “suelo urbanizado” es el que se encuentra integrado de forma legal en un núcleo de población y conectado con la red de servicios propios de ese núcleo.

La legislación urbanística ha venido realizando la clasificación del suelo en tres clases “suelo urbano”, “suelo urbanizable” y “no urbanizable”.

El “suelo urbano” será el que cuenta como mínimo con acceso rodado, suministro de energía, agua y alcantarillado o el que está consolidado por un entorno edificado. “Suelo no urbanizable” incluye aquellos terrenos que por estar protegidos por sus características relevantes no pueden ser urbanizados. “Suelo urbanizable” aquel suelo que no se incluya dentro del suelo urbano o del no urbanizable.

Una vez conocida la situación y clasificación del suelo, el siguiente paso será conocer la calificación del suelo que vendrá establecida en los planes o normas de ordenación municipal y determina el uso al que puede ser destinado el terreno, así tendremos distintos usos que serán tantos y tan variados como puedan ser precioso para el desarrollo de la población.

“Usos generales” incluirían infraestructuras, dotaciones, zonas verdes u otros.

“Usos específicos” como serían el residencial, vivienda unifamiliar, vivienda plurifamiliar, comercial, sanitario, recreativo, religioso, cultural, deportivo, oficinas, industrial y aquellos otros similares que se puedan incluir.

Es precisamente el uso del suelo establecido en la calificación que se haga de dicho suelo por la Administración Pública lo que confiere el valor económico al terreno.

H. Luís Oliván
Abogado
http://www.grauasociados.com/

Las Normas que afectan a nuestros terrenos

2007-11-07T18:20:00.000+01:00

Al encontrarse con la propiedad de un terreno surge la necesidad de conocer que se puede hacer en él, para ello debemos de conocer cual es la calificación que la normativa otorga al suelo comprendido en dicho terreno.

La normativa que determina la calificación del suelo será el Plan General de Ordenación Urbana del municipio donde radique el terreno, en el caso de que no se hubiera elaborado el Plan General será suplido por las Normas Subsidiarias y Complementarias de Planeamiento Municipales.

Tanto los Planes Generales de Ordenación Urbana como las Normas Subsidiarias y Complementarias de Planeamiento son instrumentos de planeamiento urbanístico que ordenan de forma general e integral el territorio de un municipio, son aprobados por mayoría absoluta de los miembros de la corporación municipal y posteriormente la aprobación definitiva corresponde a la Consejería de Urbanismo de cada Comunidad Autónoma, en cualquier caso siempre deben ser conformes con la legislación autonómica y estatal.

Puede ocurrir que en pequeños municipios de escasa población y con un limitado desarrollo urbanístico existan Normas Subsidiarias y Complementarias de Planeamiento de carácter provincial que afectan a los Ayuntamientos que no hayan aprobado ningún instrumento de planeamiento, estas son aprobadas por las mancomunidades de municipios o diputaciones provinciales e igualmente la aprobación definitiva corresponde a la Consejería de Urbanismo de cada Comunidad Autónoma.

La redacción y aprobación de los Planes Generales y de las Normas Subsidiarias y Complementarias es laboriosa porque afecta a todo el territorio del término municipal pero tienen la ventaja de que determinan con precisión el uso y aprovechamiento que podemos obtener del suelo de cualquier terreno del municipio y son datos públicos que en todo Ayuntamiento se pueden solicitar y así conocer que podemos hacer con nuestra finca.

H. Luis Oliván

La incidencia de la nueva Ley del Suelo en el precio de la vivienda

2007-11-06T14:47:00.000+01:00

Artículo publicado en EXPANSIÓN el día 1 de noviembre de 2.007

El precio de la vivienda ha subido el 5.3 % en tasa interanual y en 13 Comunidades Autónomas ha descendido, según los datos que ha hecho públicos el Ministerio de la Vivienda. Estos datos ponen de manifiesto la desaceleración de los precios, siendo varios los factores que están influyendo a ello. Quizás el principal es el aumento de los tipos de interés que da lugar a que la cuota mensual se eleve afectando negativamente a la capacidad de endeudamiento de los compradores, impidiéndoles pagar los precios a los que hasta ahora se venían ofertando los pisos. Además, ante la posibilidad de que el Banco Central Europeo siga subiendo los tipos de interés con el consiguiente alza del euribor, tipo el que están referenciadas la mayoría de los préstamos hipotecarios, ha dado lugar a la contracción de la demanda en espera de que, ante tal expectativa, el precio de la vivienda descienda a niveles más asequibles, lo que provoca que en determinados casos los vendedores, ante la urgencia de vender el inmueble, lo rebajen hasta encontrar un comprador.

Otras de las causas que indudablemente están contribuyendo a la rebaja de los precios de la vivienda junto con las anteriormente expuestas, es el elevado número de viviendas que se han venido construyendo en los últimos años y que han sobrepasado a las que en los mismos períodos se han construido en Alemania y Francia juntas. En el informe del Ministerio de la Vivienda se indica que en los últimos 12 meses se han iniciado la construcción de 630.445 nuevas casas, lo que supone una disminución de un 5 % con respecto al año anterior, datos que ponen en evidencia un ritmo de construcción elevado que ha permitido aumentar considerablemente el parque de viviendas que teníamos hace diez años en España. La más elemental interpretación de la ley de la oferta y la demanda nos hace concluir que a mayor número de viviendas en el mercado el precio de las mismas será menor, por lo que dicho así, es favorable para el ciudadano que exista una amplia oferta de viviendas. No cabe la menor duda que según qué ideología política se puede estar o no conforme con dicha interpretación, pero la contundencia de los hechos nos indica que en estos momentos existe un importante número de viviendas nuevas que no encuentran comprador, lo que está contribuyendo –además de la subida de tipos- a un descenso de los precios. La desmesurada oferta de viviendas construidas desde el año 2.002 hasta el 2.006 ha sido absorbida sin problemas por la demanda, lo que explica un aumento desorbitado de los precios y significa, por tanto, que existía una demanda insatisfecha. Sin embargo, en estos momentos parece ser que la demanda ha caído bruscamente: ¿por qué?. Si la causa está en que ya se han cubierto la necesidad de vivienda en España el problema no sería grave sino realmente beneficioso para la estabilización de los precios. Sin embargo, si la causa principal del estancamiento de las ventas es la subida del precio del dinero y, correlativamente, la expectativa en los compradores de una bajada del de la vivienda, nos encontraríamos con que durante el tiempo que dure la situación, habrá una demanda oculta, cada vez mayor, que aflorará en el momento en el que se prevea que los tipos de interés no seguirán subiendo. Esto último es lo que con mayor seguridad va a suceder y si a ello le añadimos el hecho de que España es el país de la Unión Europea que tiene la mayor tasa de inmigración, el 10 %, y que para el año 2.025 se prevé el asentamiento de 8 millones de nuevos residentes, debemos concluir que a medio-largo plazo la demanda de vivienda seguirá siendo consistente.

En la situación descrita nace la actual Ley 8/2.007, del Suelo, vigente desde el pasado 1 de julio y que con una marcada voluntad rupturista deroga la anterior de 1.998. La ley recién estrenada pretende parar la expansión de la ciudad para fomentar la rehabilitación y el uso de la ciudad ya hecha. Para ello establece un nuevo estatuto de la propiedad del suelo creando dos situaciones básicas en el que puede encontrarse: el suelo rural y el suelo urbanizado. La Ley del Suelo de 1.998 clasificaba el suelo en urbano, urbanizable y no urbanizable. El urbano, simplificadamente, era la ciudad consolidada mientras que el no urbanizable era el suelo que se hacía merecedor de algún tipo de protección medioambiental, paisajística, etc., y que requería de una declaración expresa. El resto del suelo era urbanizable, por lo que podía ser sometido a un desarrollo urbanístico a través de distintos procedimientos más o menos complejos. Ahora, en la Ley vigente, ha desaparecido esta clase de suelo y el rural es el que tiene el protagonismo. Considera que el suelo es un recurso natural, escaso y no renovable y que debe realizarse una utilización responsable del mismo para atender las necesidades económicas y sociales, respondiendo a un desarrollo sostenible, y propone un modelo de ciudad compacta por el contrario a la urbanización dispersa. Para alcanzar este objetivo, establece las dos situaciones de suelo siendo rural *aquél que esté protegido, el que los instrumentos de ordenación permitan su paso a suelo urbanizado y todo aquel que no reúna los anteriores requisitos. El urbanizado será la ciudad.
La diferencia fundamental entre ambas leyes es que, mientras que en la de 1.998 la existencia de suelo urbanizable no dependía de la voluntad política de turno -ya que era todo aquel que no estaba protegido o que no era urbano- ahora, en la vigente, todo el que no esté urbanizado será rural y para que se pueda urbanizar será preciso que así lo establezcan los instrumentos de ordenación quedando sujeto, por tanto, a la voluntad de cada ayuntamiento la posibilidad o no de transformar suelo rural en urbanizado, decisión que será discrecional ya que no se establecen criterios objetivos para ello. Teóricamente el sistema no tiene por qué ser perjudicial para el comprador final de la vivienda, pero si nos atenemos a los casos de corrupción urbanística que están aflorando en los dos últimos años mucho nos tememos que el precio de la vivienda se verá incrementado, bien porque el coste de producción del suelo apto para ser urbanizado va a ser mayor a consecuencia de mayores imposiciones de los ayuntamientos -legales o no-, bien porque terminará escaseando en aquellos municipios en los que no se haya tenido la previsión suficiente para establecer suelo para ser urbanizado.

Los efectos de las leyes del suelo no se ven de forma inmediata y es ahora, posiblemente, cuando estemos viendo los de la Ley de 1.998, que pretendió que pudiera construirse en la mayor superficie posible para que existiera una mayor oferta, efecto que ha conseguido, y, como la totalidad de las Leyes urbanísticas autonómicas están adaptadas a las misma, el efecto de la nueva Ley se empezará a notar por el adquirente final de la vivienda dentro de unos 10 años, apostando que consistirá en escasez de vivienda justo en el momento en el que será más necesaria a causa del crecimiento de la población y de la economía, con su consiguiente encarecimiento, perjudicando -¿quién sabe?- al crecimiento económico.

Pedro Pablo Fernández

ABOGADO

El Agente Urbanizador

2007-10-31T14:55:00.000+01:00

El Agente Urbanizador, tal y como se entiende hoy en día, fue configurado por la Ley Valenciana Reguladora de la Actividad Urbanística de 1.994 que en su Preámbulo lo definía como la persona, pública o privada, que asume voluntariamente la responsabilidad de ejecutar la urbanización sin que sea preciso que sea propietario de suelo en el ámbito objeto de desarrollo.

Es decir, cualquiera puede ser Agente Urbanizador sin ser necesario tener la condición de propietario de suelo en el sector que pretende urbanizar, sino que lo único que precisa es presentar, ante el Ayuntamiento correspondiente y una vez transcurridos los plazos establecidos, una iniciativa que si es aprobada da lugar a un procedimiento encaminado a que se convierta en el urbanizador del ámbito, pudiendo cobrar tanto en dinero como en suelo. En todo caso, los propietarios del suelo u otra persona podrán presentar, en los plazos que se establezcan en cada Comunidad Autónoma, una alternativa a la iniciativa a fin de que por el Ayuntamiento le sea encomendada la ejecución de la urbanización.

No cabe la menor duda que la figura del Agente Urbanizador, que regulan ya todas la Comunidades Aútónomas, ha conseguido desbloquear el desarrollo de unidades y polígonos que no avanzaban por las desavenencias de sus propietarios.

Fdo. Pedro Pablo Fernández Grau

Promotor Inmobiliario: presunto infractor

2007-10-22T19:20:00.000+02:00

Jordi Abel Fabre describe en su libro de reciente aparición “Ley del Suelo, Derecho Urbanístico y Medioambiental” editorial Boch en su apartado “Intrusismo especulativo en el sector inmobiliario”, los hechos de nuestra historia reciente que han llevado a tal equiparación.

El desarrollo económico español de la década de los años sesenta, con la emigración del campo a la ciudad y el posterior aumento del nivel de vida que llevó en la siguiente década de los años setenta al auge de la segunda vivienda, tan brillantemente plasmado en la película de José Luis Garci “Las verdes praderas”, llevó aparejado un fuerte desarrollo inmobiliario que atrajo a todo tipo de personajes a convertirse en promotores inmobiliarios al calor del rápido enriquecimiento.

Así surgieron numerosas urbanizaciones sin cobertura legal, fruto de la simple parcelación del suelo con unas reducidas de infraestructuras elementales para su funcionamiento o en el peor de los casos sin dotación alguna de servicios, que unido a unos pobres materiales empleados en su construcción pronto llevó algunos inmuebles a un estado cercano a la ruina física.

Con estos antecedentes, como señala el citado autor, algunas administraciones públicas han reaccionado frente a este fenómeno con la ley del péndulo, pasando de la tolerancia al intervencionismo que puede llegar a atentar al principio de libertad de empresa, considerando en ocasiones al promotor como un infractor en potencia, lo que redunda negativamente en el normal ejercicio de la gestión urbanística.

No se fije de la información catastral

2007-10-22T19:14:00.000+02:00

El catastro es un registro de la administración a cargo de la Dirección General del Catastro dependiente de la Secretaría de Estado de Hacienda, que sirve de base para liquidación del I.B.I. (impuesto de bienes inmuebles) conocido como “la contribución”.

La información catastral relativa a la titularidad de una finca, su superficie o la referencia a su suelo como urbano o rústico no goza en absoluto de presunción de exactitud y puede no ser cierta o bastante inexacta.

A diferencia de las inscripciones del Registro de la Propiedad referidas a la propiedad, cargas o superficie del inmueble, que garantizan en principio plena seguridad jurídica.

Pero tampoco gozan de exactitud la indicación que realiza el catastro señalando a una finca como urbana o rústica, pues solo la información emitida por la autoridad urbanística conforme a la normativa de urbanismo vigente para dicha la finca será la que determine la calificación del suelo y el aprovechamiento que de este se pueda realizar.

Por lo que a la hora de adquirir cualquier finca no se fije en la información catastral únicamente y contrástela como es habitual con el Registro de la Propiedad en lo que se refiere a titularidad y cargas, pero tan importante como eso con la información urbanística que le proporcionará el Ayuntamiento del Municipio.

El próximo boom Inmobiliario

2007-10-19T19:18:00.000+02:00

Quizá no sea en España sino en Latinoamérica, especialmente en Panamá, Brasil y Méjico, en estos dos últimos países debido a su fuerte crecimiento económico que según algunas fuentes sitúan a sus economías como la novena y décimo tercera del mundo respectivamente, por su parte Panamá por tener un nivel de precios inferior a Estados Unidos podría llegar a convertirse en la nueva Florida para jubilados y turistas norteamericanos.

La mayoría de las más importantes inmobiliarias españolas, entre ellas las ligadas a los grandes bancos, desarrollan en la zona proyectos relacionados con conjuntos turísticos o residenciales de lujo y viviendas en sus segmentos medio y alto. Se ha publicado que también Amancio Ortega, el conocido propietario del Grupo Inditex, Zara para los amigos, ha iniciado el camino de las inversiones inmobiliarias en el cono sur americano desde la oficina regional de Richard Ellis en Miami.

El inversor español más modesto tiene la posibilidad de adquirir apartamentos de lujo en zonas turísticas de estos países que son cedidas al propio vendedor para su explotación en régimen de aparta-hotel, obteniendo junto con las plusvalías de la revalorización del inmueble, una renta y la posibilidad de usarlo en sus vacaciones.

Con todo, esto no es una recomendación de compra y se debe ser muy prudente en la gestión del patrimonio propio y más en países extranjeros en desarrollo donde la seguridad jurídica no siempre es la deseada.

Ejecución del laudo de desahucio en arrendamientos

2007-10-18T16:15:00.000+02:00

Son numerosos los artículos que en la prensa están apareciendo destacando las ventajas de los procedimientos arbitrales en materia de arrendamientos urbanos, frente a los procedimientos llevados ante la administración de justicia ordinaria, resaltando sobre todo su rapidez a la hora de obtener el Laudo arbitral acordando el desahucio.

Pero puede ser que toda la ventaja quede en eso, en la rapidez de obtener el Laudo pero no el desahucio material del inquilino moroso, por que una vez obtenido el Laudo debe ser ejecutado ante los órganos judiciales, iniciando el proceso con la presentación de la demanda ejecutiva que por reparto llegará al Juzgado que la pondrá a la cola de sus asuntos (Art. 549 de la Ley Enjuiciamiento Civil, LEC, Ley 1/200 de 8 de enero).

En la actualidad a la presentación de la demanda ante el Juzgado solicitando que se acuerde el desahucio y una vez que repartida y admitida a tramite, se fija la fecha de la vista del juicio y la vez la fecha del desahucio, para el caso de que este se acuerde finalmente en Sentencia y se presente demanda de ejecución, con lo cual se acortan los plazos de espera.

Vemos que la ventaja temporal obtenida por la rápida consecución del laudo se puede consumir esperando el lanzamiento del inquilino moroso por parte del Juzgado. Ya que estos últimos personajes no cejan en su actitud morosa ni con las cartas conminatorias del cuñado o cuñada abogada, ni con el laudo arbitral, por que saben que hasta que no aparece el oficial del juzgado con el cerrajero para echarles pueden disfrutar de la vivienda sin pagar.

No hay que despreciar la valiosa figura del arbitraje, más bien hay que exigir unos procedimientos judiciales ágiles y una legislación justa que no de más privilegios al inquilino que los que tenga el propietario.

El piso piloto ya no pilota solo la estrategia de marketing

2007-10-16T19:24:00.001+02:00

En la década de los años setenta y ochenta era común ver en nuestras ciudades y pueblos de segunda residencia el cartel de “visite nuestro piso piloto” en las promociones en venta, esta técnica cayó en desuso con la venta sobre plano en buena medida porque en estos últimos años todo se vendía.

De un tiempo a esta parte con el progresivo parón inmobiliario se ha recuperado esta práctica, sin duda porque se vende mejor lo que se ve y se toca que aquello que se dibuja en un papel que como se sabe lo aguanta todo. Incluso algunas inmobiliarias han comenzado a practicar el llamado “open house” manteniendo sus pisos abiertos en horario continuado sin necesidad de previa cita y sin compromiso alguno.

Pero el piso piloto ya no pilota solo las estrategias de marketing inmobiliario, con la compra de una vivienda se han venido regalando viajes y hasta coches, o bien el trastero o la plaza de garaje o en su caso un descuento equivalente al valor de dicha plaza.

En este momento las hipotecas también son objeto de regalo, desde el pago de algunas de las cuotas iniciales que pueden llegar a alcanzar la totalidad del primer año, a la rebaja de algún punto sobre el Euribor como tipo de referencia de la hipoteca en los primeros años tras la adquisición.

Si alguien se encuentra en el trance de adquirir su vivienda siempre puede aprovechar que existen estas ofertas en el mercado para obtener un mejor precio en su compra.

El "Proyect Management" una figura en alza

2007-10-15T09:00:00.000+02:00

El “proyect management” viene planteándose como una formula para mejorar el proceso constructivo que tradicionalmente implicaba a la propiedad, arquitecto y constructor. Si bien originariamente se desarrollo para la llevar a cabo proyectos de edificación singulares, tiende cada día más a implantarse también en la edificación residencial y en obra civil.

La tarea a desarrollar por el “proyect management” o “gestor de proyecto” consiste en la coordinación y el control del proceso constructivo para asegurar a sus clientes que los objetivos de coste, plazo y calidad establecidos de antemano en el proyecto son alcanzados.

Lógicamente las funciones a desarrollar por el “gestor de proyecto” serán muy variadas yendo desde la gestión de la redacción del proyecto, hasta incluir servicios de postventa del producto inmobiliario una vez acabado.

Desde el punto de vista jurídico no están incluidos como tales dentro de los denominados Agentes de la Edificación en el Capítulo III, de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE, Ley 38/1999 de 5 de noviembre), porque desarrollan tareas que entran en el ámbito de más de un agente de la edificación.

La naturaleza de las obligaciones y responsabilidades legales establecidas en al LOE serán asumidas por el “gestor de proyecto” en función de los trabajos encomendados en el contrato de prestación de servicios con sus clientes y serán tan amplias como amplios sean dichos trabajos.

El “proyect management” o “gestor de proyecto” es una figura cada día más en alza en la medida que trata de hacer más eficiente el proceso constructivo.