URBANISMO Y DERECHO

Situación, calificación y clasificación del suelo

2007-11-08T20:04:00.000+01:00

Con arreglo a la nueva Ley del Suelo (Ley 8/2007 de 28 de mayo), existen dos situaciones básicas del suelo el “suelo rural” y “suelo urbanizado”.

El “suelo rural” que será aquel que, por estar preservado de acuerdo con la legislación urbanística no puede ser urbanizado, pero también incluye al suelo que conforme al planeamiento urbanístico se permita su paso a la situación de suelo urbanizado, hasta que termine la correspondiente actuación de urbanización. Por su parte el “suelo urbanizado” es el que se encuentra integrado de forma legal en un núcleo de población y conectado con la red de servicios propios de ese núcleo.

La legislación urbanística ha venido realizando la clasificación del suelo en tres clases “suelo urbano”, “suelo urbanizable” y “no urbanizable”.

El “suelo urbano” será el que cuenta como mínimo con acceso rodado, suministro de energía, agua y alcantarillado o el que está consolidado por un entorno edificado. “Suelo no urbanizable” incluye aquellos terrenos que por estar protegidos por sus características relevantes no pueden ser urbanizados. “Suelo urbanizable” aquel suelo que no se incluya dentro del suelo urbano o del no urbanizable.

Una vez conocida la situación y clasificación del suelo, el siguiente paso será conocer la calificación del suelo que vendrá establecida en los planes o normas de ordenación municipal y determina el uso al que puede ser destinado el terreno, así tendremos distintos usos que serán tantos y tan variados como puedan ser precioso para el desarrollo de la población.

“Usos generales” incluirían infraestructuras, dotaciones, zonas verdes u otros.

“Usos específicos” como serían el residencial, vivienda unifamiliar, vivienda plurifamiliar, comercial, sanitario, recreativo, religioso, cultural, deportivo, oficinas, industrial y aquellos otros similares que se puedan incluir.

Es precisamente el uso del suelo establecido en la calificación que se haga de dicho suelo por la Administración Pública lo que confiere el valor económico al terreno.

H. Luís Oliván

Las Normas que afectan a nuestros terrenos

2007-11-07T18:20:00.000+01:00

Al encontrarse con la propiedad de un terreno surge la necesidad de conocer que se puede hacer en él, para ello debemos de conocer cual es la calificación que la normativa otorga al suelo comprendido en dicho terreno.

La normativa que determina la calificación del suelo será el Plan General de Ordenación Urbana del municipio donde radique el terreno, en el caso de que no se hubiera elaborado el Plan General será suplido por las Normas Subsidiarias y Complementarias de Planeamiento Municipales.

Tanto los Planes Generales de Ordenación Urbana como las Normas Subsidiarias y Complementarias de Planeamiento son instrumentos de planeamiento urbanístico que ordenan de forma general e integral el territorio de un municipio, son aprobados por mayoría absoluta de los miembros de la corporación municipal y posteriormente la aprobación definitiva corresponde a la Consejería de Urbanismo de cada Comunidad Autónoma, en cualquier caso siempre deben ser conformes con la legislación autonómica y estatal.

Puede ocurrir que en pequeños municipios de escasa población y con un limitado desarrollo urbanístico existan Normas Subsidiarias y Complementarias de Planeamiento de carácter provincial que afectan a los Ayuntamientos que no hayan aprobado ningún instrumento de planeamiento, estas son aprobadas por las mancomunidades de municipios o diputaciones provinciales e igualmente la aprobación definitiva corresponde a la Consejería de Urbanismo de cada Comunidad Autónoma.

La redacción y aprobación de los Planes Generales y de las Normas Subsidiarias y Complementarias es laboriosa porque afecta a todo el territorio del término municipal pero tienen la ventaja de que determinan con precisión el uso y aprovechamiento que podemos obtener del suelo de cualquier terreno del municipio y son datos públicos que en todo Ayuntamiento se pueden solicitar y así conocer que podemos hacer con nuestra finca.

H. Luis Oliván

La incidencia de la nueva Ley del Suelo en el precio de la vivienda

2007-11-06T14:47:00.000+01:00

Artículo publicado en EXPANSIÓN el día 1 de noviembre de 2.007

El precio de la vivienda ha subido el 5.3 % en tasa interanual y en 13 Comunidades Autónomas ha descendido, según los datos que ha hecho públicos el Ministerio de la Vivienda. Estos datos ponen de manifiesto la desaceleración de los precios, siendo varios los factores que están influyendo a ello. Quizás el principal es el aumento de los tipos de interés que da lugar a que la cuota mensual se eleve afectando negativamente a la capacidad de endeudamiento de los compradores, impidiéndoles pagar los precios a los que hasta ahora se venían ofertando los pisos. Además, ante la posibilidad de que el Banco Central Europeo siga subiendo los tipos de interés con el consiguiente alza del euribor, tipo el que están referenciadas la mayoría de los préstamos hipotecarios, ha dado lugar a la contracción de la demanda en espera de que, ante tal expectativa, el precio de la vivienda descienda a niveles más asequibles, lo que provoca que en determinados casos los vendedores, ante la urgencia de vender el inmueble, lo rebajen hasta encontrar un comprador.

Otras de las causas que indudablemente están contribuyendo a la rebaja de los precios de la vivienda junto con las anteriormente expuestas, es el elevado número de viviendas que se han venido construyendo en los últimos años y que han sobrepasado a las que en los mismos períodos se han construido en Alemania y Francia juntas. En el informe del Ministerio de la Vivienda se indica que en los últimos 12 meses se han iniciado la construcción de 630.445 nuevas casas, lo que supone una disminución de un 5 % con respecto al año anterior, datos que ponen en evidencia un ritmo de construcción elevado que ha permitido aumentar considerablemente el parque de viviendas que teníamos hace diez años en España. La más elemental interpretación de la ley de la oferta y la demanda nos hace concluir que a mayor número de viviendas en el mercado el precio de las mismas será menor, por lo que dicho así, es favorable para el ciudadano que exista una amplia oferta de viviendas. No cabe la menor duda que según qué ideología política se puede estar o no conforme con dicha interpretación, pero la contundencia de los hechos nos indica que en estos momentos existe un importante número de viviendas nuevas que no encuentran comprador, lo que está contribuyendo –además de la subida de tipos- a un descenso de los precios. La desmesurada oferta de viviendas construidas desde el año 2.002 hasta el 2.006 ha sido absorbida sin problemas por la demanda, lo que explica un aumento desorbitado de los precios y significa, por tanto, que existía una demanda insatisfecha. Sin embargo, en estos momentos parece ser que la demanda ha caído bruscamente: ¿por qué?. Si la causa está en que ya se han cubierto la necesidad de vivienda en España el problema no sería grave sino realmente beneficioso para la estabilización de los precios. Sin embargo, si la causa principal del estancamiento de las ventas es la subida del precio del dinero y, correlativamente, la expectativa en los compradores de una bajada del de la vivienda, nos encontraríamos con que durante el tiempo que dure la situación, habrá una demanda oculta, cada vez mayor, que aflorará en el momento en el que se prevea que los tipos de interés no seguirán subiendo. Esto último es lo que con mayor seguridad va a suceder y si a ello le añadimos el hecho de que España es el país de la Unión Europea que tiene la mayor tasa de inmigración, el 10 %, y que para el año 2.025 se prevé el asentamiento de 8 millones de nuevos residentes, debemos concluir que a medio-largo plazo la demanda de vivienda seguirá siendo consistente.

En la situación descrita nace la actual Ley 8/2.007, del Suelo, vigente desde el pasado 1 de julio y que con una marcada voluntad rupturista deroga la anterior de 1.998. La ley recién estrenada pretende parar la expansión de la ciudad para fomentar la rehabilitación y el uso de la ciudad ya hecha. Para ello establece un nuevo estatuto de la propiedad del suelo creando dos situaciones básicas en el que puede encontrarse: el suelo rural y el suelo urbanizado. La Ley del Suelo de 1.998 clasificaba el suelo en urbano, urbanizable y no urbanizable. El urbano, simplificadamente, era la ciudad consolidada mientras que el no urbanizable era el suelo que se hacía merecedor de algún tipo de protección medioambiental, paisajística, etc., y que requería de una declaración expresa. El resto del suelo era urbanizable, por lo que podía ser sometido a un desarrollo urbanístico a través de distintos procedimientos más o menos complejos. Ahora, en la Ley vigente, ha desaparecido esta clase de suelo y el rural es el que tiene el protagonismo. Considera que el suelo es un recurso natural, escaso y no renovable y que debe realizarse una utilización responsable del mismo para atender las necesidades económicas y sociales, respondiendo a un desarrollo sostenible, y propone un modelo de ciudad compacta por el contrario a la urbanización dispersa. Para alcanzar este objetivo, establece las dos situaciones de suelo siendo rural *aquél que esté protegido, el que los instrumentos de ordenación permitan su paso a suelo urbanizado y todo aquel que no reúna los anteriores requisitos. El urbanizado será la ciudad.
La diferencia fundamental entre ambas leyes es que, mientras que en la de 1.998 la existencia de suelo urbanizable no dependía de la voluntad política de turno -ya que era todo aquel que no estaba protegido o que no era urbano- ahora, en la vigente, todo el que no esté urbanizado será rural y para que se pueda urbanizar será preciso que así lo establezcan los instrumentos de ordenación quedando sujeto, por tanto, a la voluntad de cada ayuntamiento la posibilidad o no de transformar suelo rural en urbanizado, decisión que será discrecional ya que no se establecen criterios objetivos para ello. Teóricamente el sistema no tiene por qué ser perjudicial para el comprador final de la vivienda, pero si nos atenemos a los casos de corrupción urbanística que están aflorando en los dos últimos años mucho nos tememos que el precio de la vivienda se verá incrementado, bien porque el coste de producción del suelo apto para ser urbanizado va a ser mayor a consecuencia de mayores imposiciones de los ayuntamientos -legales o no-, bien porque terminará escaseando en aquellos municipios en los que no se haya tenido la previsión suficiente para establecer suelo para ser urbanizado.

Los efectos de las leyes del suelo no se ven de forma inmediata y es ahora, posiblemente, cuando estemos viendo los de la Ley de 1.998, que pretendió que pudiera construirse en la mayor superficie posible para que existiera una mayor oferta, efecto que ha conseguido, y, como la totalidad de las Leyes urbanísticas autonómicas están adaptadas a las misma, el efecto de la nueva Ley se empezará a notar por el adquirente final de la vivienda dentro de unos 10 años, apostando que consistirá en escasez de vivienda justo en el momento en el que será más necesaria a causa del crecimiento de la población y de la economía, con su consiguiente encarecimiento, perjudicando -¿quién sabe?- al crecimiento económico.

Pedro Pablo Fernández

ABOGADO

El Agente Urbanizador

2007-10-31T14:55:00.000+01:00

El Agente Urbanizador, tal y como se entiende hoy en día, fue configurado por la Ley Valenciana Reguladora de la Actividad Urbanística de 1.994 que en su Preámbulo lo definía como la persona, pública o privada, que asume voluntariamente la responsabilidad de ejecutar la urbanización sin que sea preciso que sea propietario de suelo en el ámbito objeto de desarrollo.

Es decir, cualquiera puede ser Agente Urbanizador sin ser necesario tener la condición de propietario de suelo en el sector que pretende urbanizar, sino que lo único que precisa es presentar, ante el Ayuntamiento correspondiente y una vez transcurridos los plazos establecidos, una iniciativa que si es aprobada da lugar a un procedimiento encaminado a que se convierta en el urbanizador del ámbito, pudiendo cobrar tanto en dinero como en suelo. En todo caso, los propietarios del suelo u otra persona podrán presentar, en los plazos que se establezcan en cada Comunidad Autónoma, una alternativa a la iniciativa a fin de que por el Ayuntamiento le sea encomendada la ejecución de la urbanización.

No cabe la menor duda que la figura del Agente Urbanizador, que regulan ya todas la Comunidades Aútónomas, ha conseguido desbloquear el desarrollo de unidades y polígonos que no avanzaban por las desavenencias de sus propietarios.

Fdo. Pedro Pablo Fernández Grau

Promotor Inmobiliario: presunto infractor

2007-10-22T19:20:00.000+02:00

Jordi Abel Fabre describe en su libro de reciente aparición “Ley del Suelo, Derecho Urbanístico y Medioambiental” editorial Boch en su apartado “Intrusismo especulativo en el sector inmobiliario”, los hechos de nuestra historia reciente que han llevado a tal equiparación.

El desarrollo económico español de la década de los años sesenta, con la emigración del campo a la ciudad y el posterior aumento del nivel de vida que llevó en la siguiente década de los años setenta al auge de la segunda vivienda, tan brillantemente plasmado en la película de José Luis Garci “Las verdes praderas”, llevó aparejado un fuerte desarrollo inmobiliario que atrajo a todo tipo de personajes a convertirse en promotores inmobiliarios al calor del rápido enriquecimiento.

Así surgieron numerosas urbanizaciones sin cobertura legal, fruto de la simple parcelación del suelo con unas reducidas de infraestructuras elementales para su funcionamiento o en el peor de los casos sin dotación alguna de servicios, que unido a unos pobres materiales empleados en su construcción pronto llevó algunos inmuebles a un estado cercano a la ruina física.

Con estos antecedentes, como señala el citado autor, algunas administraciones públicas han reaccionado frente a este fenómeno con la ley del péndulo, pasando de la tolerancia al intervencionismo que puede llegar a atentar al principio de libertad de empresa, considerando en ocasiones al promotor como un infractor en potencia, lo que redunda negativamente en el normal ejercicio de la gestión urbanística.

No se fije de la información catastral

2007-10-22T19:14:00.000+02:00

El catastro es un registro de la administración a cargo de la Dirección General del Catastro dependiente de la Secretaría de Estado de Hacienda, que sirve de base para liquidación del I.B.I. (impuesto de bienes inmuebles) conocido como “la contribución”.

La información catastral relativa a la titularidad de una finca, su superficie o la referencia a su suelo como urbano o rústico no goza en absoluto de presunción de exactitud y puede no ser cierta o bastante inexacta.

A diferencia de las inscripciones del Registro de la Propiedad referidas a la propiedad, cargas o superficie del inmueble, que garantizan en principio plena seguridad jurídica.

Pero tampoco gozan de exactitud la indicación que realiza el catastro señalando a una finca como urbana o rústica, pues solo la información emitida por la autoridad urbanística conforme a la normativa de urbanismo vigente para dicha la finca será la que determine la calificación del suelo y el aprovechamiento que de este se pueda realizar.

Por lo que a la hora de adquirir cualquier finca no se fije en la información catastral únicamente y contrástela como es habitual con el Registro de la Propiedad en lo que se refiere a titularidad y cargas, pero tan importante como eso con la información urbanística que le proporcionará el Ayuntamiento del Municipio.

El próximo boom Inmobiliario

2007-10-19T19:18:00.000+02:00

Quizá no sea en España sino en Latinoamérica, especialmente en Panamá, Brasil y Méjico, en estos dos últimos países debido a su fuerte crecimiento económico que según algunas fuentes sitúan a sus economías como la novena y décimo tercera del mundo respectivamente, por su parte Panamá por tener un nivel de precios inferior a Estados Unidos podría llegar a convertirse en la nueva Florida para jubilados y turistas norteamericanos.

La mayoría de las más importantes inmobiliarias españolas, entre ellas las ligadas a los grandes bancos, desarrollan en la zona proyectos relacionados con conjuntos turísticos o residenciales de lujo y viviendas en sus segmentos medio y alto. Se ha publicado que también Amancio Ortega, el conocido propietario del Grupo Inditex, Zara para los amigos, ha iniciado el camino de las inversiones inmobiliarias en el cono sur americano desde la oficina regional de Richard Ellis en Miami.

El inversor español más modesto tiene la posibilidad de adquirir apartamentos de lujo en zonas turísticas de estos países que son cedidas al propio vendedor para su explotación en régimen de aparta-hotel, obteniendo junto con las plusvalías de la revalorización del inmueble, una renta y la posibilidad de usarlo en sus vacaciones.

Con todo, esto no es una recomendación de compra y se debe ser muy prudente en la gestión del patrimonio propio y más en países extranjeros en desarrollo donde la seguridad jurídica no siempre es la deseada.

Ejecución del laudo de desahucio en arrendamientos

2007-10-18T16:15:00.000+02:00

Son numerosos los artículos que en la prensa están apareciendo destacando las ventajas de los procedimientos arbitrales en materia de arrendamientos urbanos, frente a los procedimientos llevados ante la administración de justicia ordinaria, resaltando sobre todo su rapidez a la hora de obtener el Laudo arbitral acordando el desahucio.

Pero puede ser que toda la ventaja quede en eso, en la rapidez de obtener el Laudo pero no el desahucio material del inquilino moroso, por que una vez obtenido el Laudo debe ser ejecutado ante los órganos judiciales, iniciando el proceso con la presentación de la demanda ejecutiva que por reparto llegará al Juzgado que la pondrá a la cola de sus asuntos (Art. 549 de la Ley Enjuiciamiento Civil, LEC, Ley 1/200 de 8 de enero).

En la actualidad a la presentación de la demanda ante el Juzgado solicitando que se acuerde el desahucio y una vez que repartida y admitida a tramite, se fija la fecha de la vista del juicio y la vez la fecha del desahucio, para el caso de que este se acuerde finalmente en Sentencia y se presente demanda de ejecución, con lo cual se acortan los plazos de espera.

Vemos que la ventaja temporal obtenida por la rápida consecución del laudo se puede consumir esperando el lanzamiento del inquilino moroso por parte del Juzgado. Ya que estos últimos personajes no cejan en su actitud morosa ni con las cartas conminatorias del cuñado o cuñada abogada, ni con el laudo arbitral, por que saben que hasta que no aparece el oficial del juzgado con el cerrajero para echarles pueden disfrutar de la vivienda sin pagar.

No hay que despreciar la valiosa figura del arbitraje, más bien hay que exigir unos procedimientos judiciales ágiles y una legislación justa que no de más privilegios al inquilino que los que tenga el propietario.

El piso piloto ya no pilita solo la estrategia de marketing

2007-10-16T19:24:00.000+02:00

En la década de los años setenta y ochenta era común ver en nuestras ciudades y pueblos de segunda residencia el cartel de “visite nuestro piso piloto” en las promociones en venta, esta técnica cayó en desuso con la venta sobre plano en buena medida porque en estos últimos años todo se vendía.

De un tiempo a esta parte con el progresivo parón inmobiliario se ha recuperado esta práctica, sin duda porque se vende mejor lo que se ve y se toca que aquello que se dibuja en un papel que como se sabe lo aguanta todo. Incluso algunas inmobiliarias han comenzado a practicar el llamado “open house” manteniendo sus pisos abiertos en horario continuado sin necesidad de previa cita y sin compromiso alguno.

Pero el piso piloto ya no pilota solo las estrategias de marketing inmobiliario, con la compra de una vivienda se han venido regalando viajes y hasta coches, o bien el trastero o la plaza de garaje o en su caso un descuento equivalente al valor de dicha plaza.

En este momento las hipotecas también son objeto de regalo, desde el pago de algunas de las cuotas iniciales que pueden llegar a alcanzar la totalidad del primer año, a la rebaja de algún punto sobre el Euribor como tipo de referencia de la hipoteca en los primeros años tras la adquisición.

Si alguien se encuentra en el trance de adquirir su vivienda siempre puede aprovechar que existen estas ofertas en el mercado para obtener un mejor precio en su compra.

El "Proyect Management" una figura en alza

2007-10-15T09:00:00.000+02:00

El “proyect management” viene planteándose como una formula para mejorar el proceso constructivo que tradicionalmente implicaba a la propiedad, arquitecto y constructor. Si bien originariamente se desarrollo para la llevar a cabo proyectos de edificación singulares, tiende cada día más a implantarse también en la edificación residencial y en obra civil.

La tarea a desarrollar por el “proyect management” o “gestor de proyecto” consiste en la coordinación y el control del proceso constructivo para asegurar a sus clientes que los objetivos de coste, plazo y calidad establecidos de antemano en el proyecto son alcanzados.

Lógicamente las funciones a desarrollar por el “gestor de proyecto” serán muy variadas yendo desde la gestión de la redacción del proyecto, hasta incluir servicios de postventa del producto inmobiliario una vez acabado.

Desde el punto de vista jurídico no están incluidos como tales dentro de los denominados Agentes de la Edificación en el Capítulo III, de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE, Ley 38/1999 de 5 de noviembre), porque desarrollan tareas que entran en el ámbito de más de un agente de la edificación.

La naturaleza de las obligaciones y responsabilidades legales establecidas en al LOE serán asumidas por el “gestor de proyecto” en función de los trabajos encomendados en el contrato de prestación de servicios con sus clientes y serán tan amplias como amplios sean dichos trabajos.

El “proyect management” o “gestor de proyecto” es una figura cada día más en alza en la medida que trata de hacer más eficiente el proceso constructivo.