Que sucede con la hipoteca de un inmueble que pertenece a varios propietarios y uno de ellos transmite su parte: ¿se libera de su obligación de pago?

Es bastante frecuente la pregunta de si sigue obligado al pago de la hipoteca el propietario que vende su parte en un inmueble inicialmente hipotecado y que estaba en proindiviso con otros.

Todo dependerá de lo que el banco quiera hacer ya que si permite que el propietario que abandona el proindiviso deje de estar obligado al pago de la hipoteca, la cuestión no planteará mayores dificultades. Lo que sucede, sin embargo, es que lo normal es que el banco se niegue a que uno de los deudores hipotecarios, aunque deje de ser propietario del inmueble, deje de ser deudor hipotecario porque de esta forma perdería garantías. Ante esta situación, bastante habitual, lo recomendable será firmar un contrato con el propietario que se queda con el inmueble para regular la situación posterior a la liquidación del proindiviso en la que queda subsistente la hipoteca que grava el inmueble.

Lo más importante que hay que tener en cuenta es que aunque se haya vendido la parte que se tuviera en el inmueble al otro propietario, si éste dejara de pagar la hipoteca, el banco reclamaría el pago a los dos. Es decir, por haber vendido la parte del inmueble no se deja de estar obligado al pago de la hipoteca.

Para mitigar los problemas que podrían suponer el impago de la hipoteca será necesario regular las consecuencias de esta situación con el propietario que se queda con el inmueble.

En dicho contrato se establecerá que quién se queda con el inmueble será el único obligado al pago de la hipoteca, pacto que debemos tener presente que no obliga al banco por lo que seguirá pudiendo reclamar el pago a todos los deudores hipotecarios iniciales. El objetivo de este acuerdo, por tanto, no es impedir que el banco reclame al deudor que deja de ser propietario, sino que éste pueda reclamar al que se queda con el inmueble en el caso de que el banco reclame por impago de las cuotas.

Otro pacto que estimamos necesario es que se establezca la obligación del que se queda con el inmueble de gestionar en un tiempo determinado una nueva hipoteca en la que figure solo él como deudor y que sirva para cancelar la inicialmente constituida sobre el inmueble.

Por último, se debería establecer una garantía de cumplimiento por parte del que se queda con el inmueble, que puede ser, por ejemplo, un aval de una tercera persona que responda de las cuotas para el supuesto de que el banco reclamara por impago.

Debemos tener en cuenta que todas estas situaciones hay que tratarlas conforme a las circunstancias particulares que concurran en cada caso. Lo que hay que tener presente es que la liquidación de un proindiviso de un inmueble hipotecado no va a liberar al propietario que vende su parte de la obligación del pago de la hipoteca, al negarse las entidades bancarias a perder garantías y dejando que uno de los propietarios deje de ser deudor hipotecario.

Pedro Pablo Fernández Grau

Abogado

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