Efectos ante el nuevo comprador de la servidumbre constituida por el anterior propietario en un documento privado

Nos encontramos en muchas ocasiones cuando hemos adquirido un bien inmueble por cualquiera de los medios validos en derecho, que este ha sufrido en apariencia la constitución de un derecho real como es una servidumbre, en estos casos es corriente que dicha servidumbre fuera constituida en documento privado realizado entre el anterior propietario que establece dicha carga y el propietario de la vivienda colindante, sin que dicha servidumbre se haya inscrito en el Registro de la Propiedad.
Ante este tipo de situaciones, existe una protección legislativa que comienza en el Código Civil, al establecer que toda propiedad se presume libre de cargas, sin más limitaciones que las establecidas en la ley, y que continua con la Ley Hipotecaria que en el mismo sentido defensor de los intereses establece que los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudicaran a tercero.

En síntesis, si el documento en el que se estableció la constitución de la servidumbre, no ha tenido acceso al Registro, y el actual comprador no tenía conocimiento de su existencia, quedará protegido como tercero hipotecario, sin que frente al mismo le pueda ser impuesta dicha servidumbre en base al documento referido, puesto que obviamente que no formó parte y no tuvo conocimiento cuando realizó la compraventa de la vivienda.

Dicho esto, hemos de indicar que las servidumbres se dividen en aparentes y no aparentes, y que de darse el caso de ser una servidumbre aparente habrá que atender a una posible adquisición por prescripción adquisitiva por el paso del tiempo, supuesto que no podría darse en los casos de servidumbres no aparentes.


Igualmente indicar, que la acción negatoria de servidumbre se trata de una acción real, cuyo plazo de prescripción conforme establece el Código Civil es de treinta años, que deberán contarse desde que se realizó la misma, por lo que, si dicho plazo ha transcurrido, la acción estará prescrita, lo que impediría que se pueda solicitar la retirada o desafectación. En este caso, se declara la prescripción de la acción negatoria de servidumbre.

Debido a la dificultad de identificación de dichas problemáticas, desde Grau Asociados recomendamos acudir a profesionales especializados en el caso de sospechar de la existencia de una servidumbre en un inmueble de nuestra propiedad.


Jaime Riaguas Boya



Abogado, Colegiado ICAM nº 123.496


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