El Agente Urbanizador

El Agente Urbanizador, tal y como se entiende hoy en día, fue configurado por la Ley Valenciana Reguladora de la Actividad Urbanística de 1.994 que en su Preámbulo lo definía como la persona, pública o privada, que asume voluntariamente la responsabilidad de ejecutar la urbanización sin que sea preciso que sea propietario de suelo en el ámbito objeto de desarrollo.

Es decir, cualquiera puede ser Agente Urbanizador sin ser necesario tener la condición de propietario de suelo en el sector que pretende urbanizar, sino que lo único que precisa es presentar, ante el Ayuntamiento correspondiente y una vez transcurridos los plazos establecidos, una iniciativa que si es aprobada da lugar a un procedimiento encaminado a que se convierta en el urbanizador del ámbito, pudiendo cobrar tanto en dinero como en suelo. En todo caso, los propietarios del suelo u otra persona podrán presentar, en los plazos que se establezcan en cada Comunidad Autónoma, una alternativa a la iniciativa a fin de que por el Ayuntamiento le sea encomendada la ejecución de la urbanización.

No cabe la menor duda que la figura del Agente Urbanizador, que regulan ya todas la Comunidades Aútónomas, ha conseguido desbloquear el desarrollo de unidades y polígonos que no avanzaban por las desavenencias de sus propietarios.

Fdo. Pedro Pablo Fernández Grau

Promotor Inmobiliario: presunto infractor

Jordi Abel Fabre describe en su libro de reciente aparición “Ley del Suelo, Derecho Urbanístico y Medioambiental” editorial Boch en su apartado “Intrusismo especulativo en el sector inmobiliario”, los hechos de nuestra historia reciente que han llevado a tal equiparación.

El desarrollo económico español de la década de los años sesenta, con la emigración del campo a la ciudad y el posterior aumento del nivel de vida que llevó en la siguiente década de los años setenta al auge de la segunda vivienda, tan brillantemente plasmado en la película de José Luis Garci “Las verdes praderas”, llevó aparejado un fuerte desarrollo inmobiliario que atrajo a todo tipo de personajes a convertirse en promotores inmobiliarios al calor del rápido enriquecimiento.

Así surgieron numerosas urbanizaciones sin cobertura legal, fruto de la simple parcelación del suelo con unas reducidas de infraestructuras elementales para su funcionamiento o en el peor de los casos sin dotación alguna de servicios, que unido a unos pobres materiales empleados en su construcción pronto llevó algunos inmuebles a un estado cercano a la ruina física.

Con estos antecedentes, como señala el citado autor, algunas administraciones públicas han reaccionado frente a este fenómeno con la ley del péndulo, pasando de la tolerancia al intervencionismo que puede llegar a atentar al principio de libertad de empresa, considerando en ocasiones al promotor como un infractor en potencia, lo que redunda negativamente en el normal ejercicio de la gestión urbanística.

No se fije de la información catastral

El catastro es un registro de la administración a cargo de la Dirección General del Catastro dependiente de la Secretaría de Estado de Hacienda, que sirve de base para liquidación del I.B.I. (impuesto de bienes inmuebles) conocido como “la contribución”.

La información catastral relativa a la titularidad de una finca, su superficie o la referencia a su suelo como urbano o rústico no goza en absoluto de presunción de exactitud y puede no ser cierta o bastante inexacta.

A diferencia de las inscripciones del Registro de la Propiedad referidas a la propiedad, cargas o superficie del inmueble, que garantizan en principio plena seguridad jurídica.

Pero tampoco gozan de exactitud la indicación que realiza el catastro señalando a una finca como urbana o rústica, pues solo la información emitida por la autoridad urbanística conforme a la normativa de urbanismo vigente para dicha la finca será la que determine la calificación del suelo y el aprovechamiento que de este se pueda realizar.

Por lo que a la hora de adquirir cualquier finca no se fije en la información catastral únicamente y contrástela como es habitual con el Registro de la Propiedad en lo que se refiere a titularidad y cargas, pero tan importante como eso con la información urbanística que le proporcionará el Ayuntamiento del Municipio.

El próximo boom Inmobiliario

Quizá no sea en España sino en Latinoamérica, especialmente en Panamá, Brasil y Méjico, en estos dos últimos países debido a su fuerte crecimiento económico que según algunas fuentes sitúan a sus economías como la novena y décimo tercera del mundo respectivamente, por su parte Panamá por tener un nivel de precios inferior a Estados Unidos podría llegar a convertirse en la nueva Florida para jubilados y turistas norteamericanos.

La mayoría de las más importantes inmobiliarias españolas, entre ellas las ligadas a los grandes bancos, desarrollan en la zona proyectos relacionados con conjuntos turísticos o residenciales de lujo y viviendas en sus segmentos medio y alto. Se ha publicado que también Amancio Ortega, el conocido propietario del Grupo Inditex, Zara para los amigos, ha iniciado el camino de las inversiones inmobiliarias en el cono sur americano desde la oficina regional de Richard Ellis en Miami.

El inversor español más modesto tiene la posibilidad de adquirir apartamentos de lujo en zonas turísticas de estos países que son cedidas al propio vendedor para su explotación en régimen de aparta-hotel, obteniendo junto con las plusvalías de la revalorización del inmueble, una renta y la posibilidad de usarlo en sus vacaciones.

Con todo, esto no es una recomendación de compra y se debe ser muy prudente en la gestión del patrimonio propio y más en países extranjeros en desarrollo donde la seguridad jurídica no siempre es la deseada.

Ejecución del laudo de desahucio en arrendamientos

Son numerosos los artículos que en la prensa están apareciendo destacando las ventajas de los procedimientos arbitrales en materia de arrendamientos urbanos, frente a los procedimientos llevados ante la administración de justicia ordinaria, resaltando sobre todo su rapidez a la hora de obtener el Laudo arbitral acordando el desahucio.

Pero puede ser que toda la ventaja quede en eso, en la rapidez de obtener el Laudo pero no el desahucio material del inquilino moroso, por que una vez obtenido el Laudo debe ser ejecutado ante los órganos judiciales, iniciando el proceso con la presentación de la demanda ejecutiva que por reparto llegará al Juzgado que la pondrá a la cola de sus asuntos (Art. 549 de la Ley Enjuiciamiento Civil, LEC, Ley 1/200 de 8 de enero).

En la actualidad a la presentación de la demanda ante el Juzgado solicitando que se acuerde el desahucio y una vez que repartida y admitida a tramite, se fija la fecha de la vista del juicio y la vez la fecha del desahucio, para el caso de que este se acuerde finalmente en Sentencia y se presente demanda de ejecución, con lo cual se acortan los plazos de espera.

Vemos que la ventaja temporal obtenida por la rápida consecución del laudo se puede consumir esperando el lanzamiento del inquilino moroso por parte del Juzgado. Ya que estos últimos personajes no cejan en su actitud morosa ni con las cartas conminatorias del cuñado o cuñada abogada, ni con el laudo arbitral, por que saben que hasta que no aparece el oficial del juzgado con el cerrajero para echarles pueden disfrutar de la vivienda sin pagar.

No hay que despreciar la valiosa figura del arbitraje, más bien hay que exigir unos procedimientos judiciales ágiles y una legislación justa que no de más privilegios al inquilino que los que tenga el propietario.

El piso piloto ya no pilita solo la estrategia de marketing

En la década de los años setenta y ochenta era común ver en nuestras ciudades y pueblos de segunda residencia el cartel de “visite nuestro piso piloto” en las promociones en venta, esta técnica cayó en desuso con la venta sobre plano en buena medida porque en estos últimos años todo se vendía.

De un tiempo a esta parte con el progresivo parón inmobiliario se ha recuperado esta práctica, sin duda porque se vende mejor lo que se ve y se toca que aquello que se dibuja en un papel que como se sabe lo aguanta todo. Incluso algunas inmobiliarias han comenzado a practicar el llamado “open house” manteniendo sus pisos abiertos en horario continuado sin necesidad de previa cita y sin compromiso alguno.

Pero el piso piloto ya no pilota solo las estrategias de marketing inmobiliario, con la compra de una vivienda se han venido regalando viajes y hasta coches, o bien el trastero o la plaza de garaje o en su caso un descuento equivalente al valor de dicha plaza.

En este momento las hipotecas también son objeto de regalo, desde el pago de algunas de las cuotas iniciales que pueden llegar a alcanzar la totalidad del primer año, a la rebaja de algún punto sobre el Euribor como tipo de referencia de la hipoteca en los primeros años tras la adquisición.

Si alguien se encuentra en el trance de adquirir su vivienda siempre puede aprovechar que existen estas ofertas en el mercado para obtener un mejor precio en su compra.

El "Proyect Management" una figura en alza

El “proyect management” viene planteándose como una formula para mejorar el proceso constructivo que tradicionalmente implicaba a la propiedad, arquitecto y constructor. Si bien originariamente se desarrollo para la llevar a cabo proyectos de edificación singulares, tiende cada día más a implantarse también en la edificación residencial y en obra civil.

La tarea a desarrollar por el “proyect management” o “gestor de proyecto” consiste en la coordinación y el control del proceso constructivo para asegurar a sus clientes que los objetivos de coste, plazo y calidad establecidos de antemano en el proyecto son alcanzados.

Lógicamente las funciones a desarrollar por el “gestor de proyecto” serán muy variadas yendo desde la gestión de la redacción del proyecto, hasta incluir servicios de postventa del producto inmobiliario una vez acabado.

Desde el punto de vista jurídico no están incluidos como tales dentro de los denominados Agentes de la Edificación en el Capítulo III, de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE, Ley 38/1999 de 5 de noviembre), porque desarrollan tareas que entran en el ámbito de más de un agente de la edificación.

La naturaleza de las obligaciones y responsabilidades legales establecidas en al LOE serán asumidas por el “gestor de proyecto” en función de los trabajos encomendados en el contrato de prestación de servicios con sus clientes y serán tan amplias como amplios sean dichos trabajos.

El “proyect management” o “gestor de proyecto” es una figura cada día más en alza en la medida que trata de hacer más eficiente el proceso constructivo.