Entradas

Imagen
INCREMENTO DE LA VENTA DE VIVIENDAS NUEVAS
La caída del porcentaje de las transacciones de obra nueva en el mercado inmobiliario ha pasado del entorno del 45%, en su momento de mayor auge antes de la última crisis, a menos del 10%. Sin embargo, durante el año 2019 se observa un cambio de tendencia.
De los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística correspondientes al mes de abril, se desprende que la venta de viviendas nuevas se ha incrementado en más de un 9% y esto supone trece meses de subidas consecutivas. Frente a dicha tendencia, la compra de vivienda usada registra una caída cercana al 6%, aunque las transacciones de segunda mano continúan siendo el grueso de las operaciones, de forma que por cada cuatro viviendas usadas que cambian de propietario, hay solo una vivienda nueva que sale al mercado.

El conjunto de compra-ventas inmobiliarias en el primer cuatrimestre del año de enero a abril, se incrementa en más de un 2%, sin embargo en sintonía con lo anterior, las ve…

Modificación de los requisitos y plazos para proceder al Desahucio, el denominado “Desahucio exprés”

Imagen
Como consecuencia de la compleja y dura realidad socioeconómicase ha producido en los últimos años un considerable número de desahucios de personas y familias en sobrevenida situación de vulnerabilidad económica y de exclusión residencial, estas circunstancias han servido de caldo de cultivo ideal para la ocupación de viviendas, de aquellos que realizaban ocupaciones ilegales premeditadas, lo que ha experimentado un aumento, para el que la Ley se ha actualizado, encaminada a rebajar el nivel de incidencia de este tipo de conductas y favorecer en la medida de lo posible el desalojo de la ocupación por la fuerza de un inmueble.

El objetivo de la nueva ley que entró en vigor el pasado 2 de julio, ha sido agilizar el desahucio a través de la vía judicial, aunque no está disponible para cualquier propietario, pues solo podrán beneficiarse de esta nueva solución de desahucio los propietarios particulares, las entidades sin ánimo de lucro y las Administraciones Públicas. Así, quedan fuera de …

Existe cesión inconsentida del contrato de arrendamiento cuando se venden las participaciones de la sociedad arrendataria.

Imagen
La Sentencia de la Audiencia Provincial de Toledo de fecha 11 de enero de 2018 ha considerado que se dio una cesión inconsentida del contrato de arrendamiento por la venta del 96 % de las participaciones de una sociedad.

Antecedentes del caso
Las partes firmaron un contrato de arrendamiento de un local destinado a restaurante, en el que se pactó que la arrendataria no podía ceder, subrogar, traspasar o subarrendar total o parcialmente el contrato objeto del arrendamiento sin el consentimiento expreso del arrendador.
Los socios de la sociedad arrendataria procedieron a vender el 96 % de sus participaciones a un tercero. El único patrimonio que tenía la sociedad era el derecho de arrendamiento sobre el local en cuestión. Además, la venta de las participaciones se publicitó indicando que se alquilaba un restaurante que estaba listo para trabajar, siendo el método del pago del precio mediante un abono mensual en una cuantía semejante a la renta pactada en el contrato de arrendamiento.



Normati…

Se exime al arrendatario del deber de notificación en la subrogación de los contratos de arrendamiento, en los casos en que ya posea conocimiento el arrendador de dicha intención.

Imagen
Hasta hace unos días, existía la obligación imperativa de notificar de forma expresa al arrendador la intención de subrogarse en los contratos de arrendamientos urbanos, que estuvieran regidos por la antigua Ley de arrendamientos de 1.964, es decir, los denominados “Contratos de renta antigua”.
Esta obligación de notificar en forma y con los requisitos que establecía la ley, la soportaban aquellas personas que ostentaban la capacidad de ser beneficiarios de dicho contrato, y que optaban a su vez, por subrogarse en el mismo, pues bien, vistos los innecesarios rigorismos a los que se sometía al posible beneficiario, al tener que acreditar no solo la intención, sino el propio fallecimiento del arrendatario, así como una serie de requisitos que acompañan a dicho formalismo, la jurisprudencia ha modificado el criterio que venía sosteniendo en tanto que entiende que la realidad social hace que en la mayoría de casos el propio arrendador posea pleno conocimiento del hecho del fallecimiento, e…

¿Prescribe o caduca la posibilidad de que un Ayuntamiento cierre una actividad sin licencia?

Imagen
Todas las leyes del suelo de las distintas Comunidades Autónomas establecen un plazo de caducidad pasado el cuál el Ayuntamiento no puede exigir la restauración de la legalidad urbanística, bien por medio de la demolición bien a través de la solicitud de la correspondiente licencia.
Cuando las obras se han realizado sin licencia urbanística, o sin ajustarse a la misma, la Administración puede iniciar un expediente de restauración de la legalidad urbanística con el objetivo de demoler la obra ejecutada de forma ilegal, en el caso de que no fuera autorizable por medio de la solicitud de una licencia urbanística.
Esa posibilidad de reacción de la Administración ante una obra que incumple la normativa urbanística tiene un plazo de caducidad a contar desde su efectiva terminación. Dicho plazo es variable según cada Comunidad Autónoma.
Lo anterior supone que, si ha transcurrido el plazo de caducidad regulado en la legislación urbanística, desde que la obra se terminó, el Ayuntamiento no podrá …

Tipos de contratos tras la nueva Ley 9/2017 de Contratos del Sector Publico

Imagen
La nueva Ley de Contratos del Sector Publico (LCSP) ha modificado la cantidad de contratos que contemplaba, suprimiendo dos que se comprendían en aquellos que se caracterizaban según la prestación ordinaria que se realizaba, estos formaban un conjunto los denominados especiales y los contratos privados, que han perdido como decimos varias de sus piezas, en la reordenación de los contratos que la exposición de motivos de la Ley adelantaba.
Pues bien, la nueva LCSP ha suprimido el Contrato de gestión de servicios públicos(en sus cuatro subtipos de concesión, concierto, sociedad de economía mixta y gestión interesada), y con ello, la regulación de los diferentes modos de gestión indirecta de los servicios públicos que se contemplaban, aunque se mantiene con especialidades dentro de los contratos de servicios, entre ellos aquellos en los que el empresario no asumía el riesgo operacional, reservando para tales las prescripciones que se deberán cumplir, como el establecimiento de sus aspecto…

La Cedula de Habitabilidad será suprimida en la Comunidad de Madrid

Imagen
La cédula de habitabilidad ha venido siendo en la Comunidad de Madrid, el documento administrativo que reconocía el cumplimiento de los requisitos mínimos de habitabilidad, entendiendo por tales las condiciones técnicas e higiénico-sanitarias que deben cumplir las viviendas, habiéndose desarrollado en multitud de fases correcciones y actualizaciones de la misma, lo que ha producido una normativa dispersa que regula el régimen jurídico de las cédulas de habitabilidad.

Ello unido a la incipiente corriente de simplificación de procedimientos y al estudio realizado por la propia Comunidad de Madrid donde se puso de manifiesto la posible invasión de competencias municipales, así como la duplicidad de controles administrativos ante la ya también existente Licencia de primera ocupación, han determinado establecer un marco jurídico estable suprimiendo la Cedula de Habitabilidad, que se ha visto reflejado materialmente en el proyecto de decreto publicado por el mencionado gobierno y que se encu…